Geschaeftsbericht 2021

Geschäftsbericht 2021 der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG MIT WEITSICHT GESTALTEN

Dürfen wir es schon wagen? Können wir wieder weitermachen? Oder müssen wir doch noch abwarten? 2021 hat es uns nicht leicht gemacht, das richtige Tempo zwischen innehalten und durchstarten zu finden. In einer sich rasant verändernden Welt galt es, neue Realitäten zu akzeptieren, bessere Wege zu finden und eine höchst ungewisse Zukunft zu planen. Der Vorteil: Was 2020 noch komplett aus dem Hinterhalt kam, hatte 2021 seinen großen Schrecken verloren. Zögerlich stellte sich eine neue Normalität ein. Die fühlte sich manchmal zwar nach „zwei Schritte vor und einer zurück“ an, machte aber zunehmend Hoffnung auf wieder mehr Freiheiten, Öffnungen und schmerzlich vermisste Erlebnisse. Dafür navigierten wir durch einen Ozean an permanent wechselnden Regeln, trafen nahezu täglich Grundsatzentscheidungen über Alltagsfragen und entwickelten eine neue Wertschätzung für Dinge, die bis dato selbstverständlich schienen. Was dabei half? Darauf haben auch das Team und die Partner der WG Schiffahrt-Hafen Rostock in diesem besonderen Jahr des Lernens immer wieder individuelle Antworten finden müssen. In diesem Geschäftsbericht erzählen sie von Weitsicht und Weitsicht, Umsicht, Zuversicht E D I T O R I A L 4

Umsicht, von Zuversicht und Geduld, von Paradoxen und Dilemmas, von Überraschungen und steigenden Herausforderungen. Da wären zum Beispiel: • ein Vorstand, der trotz Kostenexplosionen soziale Mieten sichern will • ein Abteilungsleiter, der sein Team trennen und doch zusammenhalten sollte • ein Sportler, der den Gegner auf dem Feld tackeln, aber danach nicht die Hand schütteln durfte • ein Veranstaltungsmanagement, das immer Plan B in der Tasche haben musste Ein herzlicher Dank gilt allen Menschen in und an der Seite unserer Genossenschaft, die 2021 gemeinsam mit uns bewältigt haben. Wir sind stolz auf das Erreichte – und stecken auch in Zukunft unsere ganze Kraft in die Aufgabe, für das Wohl unserer Mitglieder zu sorgen. E D I T O R I A L 5

I N H A L T FLEXIBEL UND UMSICHTIG Trotz Krise(n) im Gestaltungsmodus 8 Der WGSH-Vorstand sieht den Herausforderungen dieser Zeit klar ins Auge KOORDINIERT UND KOOPERATIV Unter der Spitze des Eisbergs wuselt es 12 Teamarbeit aus der Distanz – die Quadratur des Kreises Immer mit der Ruhe 14 Die Neubau-Abteilung absolvierte die perfekte Staffelstabübergabe BESONNEN UND VORAUSSCHAUEND Was ist energetisch sinnvoll und bezahlbar? 16 Sanierungen und Modernisierungen zwischen Kosten, Benefits und Klimaschutz Auf demWeg zur Schwammstadt 18 Rostock will sich mit einem Zukunftsprojekt fit für die Folgen des Klimawandels machen ZUVERSICHTLICH UND AUFGESCHLOSSEN Endlich wieder live dabei 20 Die Veranstaltungen der WGSH auf neuen Wegen – und mit neuen Erkenntnissen Konzentrier dich auf das, was du kontrollieren kannst 22 Football-Quarterback Arthur Riemer teilt, was ihn der Sport fürs Leben lehrt Eine riesige Bereicherung 24 Der Zoo Rostock machte seine Gäste mit besonderem Zuwachs glücklich Das haben wir alles schon gewuppt 26 Die WG-Chronik inspiriert und motiviert auch für zukünftige Herausforderungen 6

JAHRESABSCHLUSS 2021 Kennzahlen 2021 30 Lagebericht 32 Bilanz 40 Anhang zum Jahresabschluss 43 Bericht des Aufsichtsrats 50 Vertreter und Ersatzvertreter 52 I N H A L T 7

Trotz Krise(n) im Gestaltungsmodus Die WGSH hat 2021 wieder einen deutlichen Überschuss verbucht, auch die weiteren Zahlen sehen sehr gut aus. Was genau erzählen sie über das vergangene Jahr für die WG? RB Sie erzählen von einem Zug, der rollt, der in Fahrt ist, auch wieder ein bisschen schneller als noch im Vorjahr. Der gut gefüttert ist mit Treibstoffen und Reserven und alle Passagiere sicher an Bord hat. Der auch mal an Hindernisse stößt, die aber nicht aufhalten, sondern wo neue Weichen gestellt werden. Es gibt einen Fahrplan, es gibt neue Ziele, die wir aufbauen und anpeilen. Das Team hat sich sehr flexibel auf alle Gegebenheiten eingestellt. Unterm Strich sind wir so gut durch 2021 gekommen. Was sticht in einem solchen Jahr im Rückblick als Highlight heraus? ID 2021 war auf jeden Fall sehr ereignisreich. Allein bei unseren Neubauten konnten wir mit „Am Rosengarten“, für unseren sozialen Wohnungsbau im „Brecht-Park“ und in der Ziolkowskistraße drei Richtfeste feiern. Aber tatsächlich, auch wenn das vielleicht banal klingt, war das größte Glück, dass wir unsere jährliche Vertreterversammlung wieder durchführen konnten, was 2020 nicht möglich war. Diese direkte Nähe zu unseren Mitgliedern, die Teilhabe, die Gespräche, der persönliche Austausch auch zu kleinen Problemen, die gemeinsamen Beschlüsse, das alles ist das Herz unserer Genossenschaft, das brauchen wir unbedingt. RB Deshalb haben wir 2021 auch wieder stark auf Präsenzarbeit gesetzt, um unseren Dienstleistungsauftrag gegenüber den Mitgliedern richtig erfüllen zu können. Auch das hat unser Team stark mitgetragen. Das hatte zudem den Effekt, dass wir wieder Kraft und Möglichkeiten hatten, mehr zu gestalten, Dinge anzugehen, die im mobilen Arbeiten, also nur über Bildschirmkommunikation, so nicht machbar waren. ID Wir haben uns mit digitaler Kommunikation arrangiert, haben aufgerüstet, Prozesse verändert und der Belegschaft flexibles, mobiles Arbeiten ermöglicht, wenn es die Umstände erfordert haben. Aber am Ende ist es nur eine Notlösung und nicht annä2021 nahm der WGSH-Zug wieder Tempo auf. Das Jahr machte aber auch deutlich: Die Fahrt in die Zukunft erfordert Klarheit, ein extrem akkurates Augenmaß und Anpassungen der Streckenführung. Was das konkret bedeutet, beantworten die WG-Vorstände Ines Dietrich (ID) und Roland Blank (RB) im Interview. F L E X I B E L U N D U M S I C H T I G 8

F L E X I B E L U N D U M S I C H T I G hernd das gleiche wie das persönliche Miteinander. Kreativität und Innovationen, die von Interaktion und Zwischentönen leben, bleiben über den Bildschirm schon auf der Strecke, das muss man klar sagen. Inwieweit haben die großen Sorgen, die nun 2022 prägen, Sie schon 2021 beschäftigt? ID Vieles stand bereits im Raum. Da waren schon die Preiserhöhungen, Materialknappheit, Lieferschwierigkeiten, die uns sehr betreffen, aber auch die absehbaren Änderungen in der Förderpolitik für den Wohnungsbau, die neue Heizkostenverordnung, die mit hohem Aufwand umgesetzt werden muss, das Thema Grundsteuer, höhere Zinsen oder die Anforderungen für den Klimaschutz. Die letzten Jahre haben unsere Welt und unsere Branche sehr verändert und vor große Herausforderungen gestellt. Wir sind überzeugt, man darf nicht mit Scheuklappen durch diese Zeit gehen. Es hilft nichts, Entwicklungen zu beschönigen. RB Wir sind da sehr klar. Wir sehen diesen Herausforderungen ins Auge, nur dann kann man auch Lösun- „Wir haben große gesellschaftliche Verantwortungen: den Wohlstand, die soziale Sicherheit zu wahren und das Klima zu schützen.“ 9

F L E X I B E L U N D U M S I C H T I G gen finden. Im Wesentlichen haben wir dabei zwei große, übergeordnete Verantwortungen – den Wohlstand und die soziale Sicherheit unserer Mitglieder zu schützen und das Klima. Das heißt, wir müssen bezahlbare Wege finden, um unseren Bestand klimaneutral herzurichten. Das ist eine Mammutaufgabe, gerade angesichts der immensen Kostenexplosionen, die unseren niedrigen Mieten gegenüberstehen. Ich befürchte, wir werden uns hier auch Unmut aussetzen müssen. Was tun Sie, um die Folgen für die Mitglieder kleinzuhalten und die Genossenschaft trotz allem strategisch weiterzuentwickeln? RB Da sind sehr viele, sehr vielfältige Stellschrauben in Position, sehr umfangreiche Maßnahmen. Wir haben beispielsweise eine Arbeitsgruppe, die sich mit der Dekarbonisierung bis ins letzte Bauteil hinein beschäftigt. Wir werden Neubauten sehr umsichtig planen, damit es wirtschaftlich bleibt, und wenn bauen, dann nur nach neuestem energetischem Stand. Wir strukturieren die Handwerkerkosten und -leistungen neu. Wir digitalisieren weiter. Wir bauen unser Programm WGSH eco für noch mehr Nachhaltigkeit aus. Wir haben Partner, die uns helfen können, die Energiepreise in den Griff zu kriegen. Wir haben Instrumente, dass wir Mitglieder, die in finanzielle Schieflage geraten, nicht fallenlassen. Wir haben einen Wirtschaftsplan, der das alles abdeckt. Und wir haben ein Team, das uns super zur Seite steht. Auch die Personalentwicklung ist eine extrem wichtige Aufgabe für die Zukunftssicherung. Hier gab es 2021 schon einige größere Veränderungen, mehrere Hauswarte sind in Ruhestand gegangen, ebenso die Leitung der Neubauabteilung. Wie konkret lösen Sie die Nachfolgefrage? RB Es ist definitiv ein Trend, dass sich Verantwortungen nun nach und nach auf jüngere Schultern verteilen, dass sich mit einem Personalwechsel bei uns also auch ein Generationswechsel vollzieht. In der Neubau-Abteilung (s. auch S. 14) beispielsweise 10

F L E X I B E L U N D U M S I C H T I G „Man kann nicht mit Scheuklappen durch diese Zeit gehen. Es hilft nichts, Entwicklungen zu beschönigen.“ war die Übergabe des Staffelstabs jahrelang geplant und hat sich sehr organisch vollzogen. Unsere junge Kollegin Frau Rasch wollte und konnte in ihre Verantwortung von der Pike auf hineinwachsen, und Frau Günther hatte die Befähigung, ihre reichhaltigen Erfahrungen gut zu vermitteln. Die beiden Persönlichkeiten und die langfristige Planung sorgten für einen idealen Ablauf. ID Auch an anderen Stellen haben wir bei der Neuvergabe von verantwortungsvollen Posten eine interne Lösung favorisiert. Zum einen eröffnen sich damit neue Perspektiven für andere Kolleginnen und Kollegen. Zum anderen steht dahinter der Wunsch nach Kontinuität für die WG und den Genossenschaftsgedanken, den wir alle aus tiefer Überzeugung leben. RB Gerade in Krisenzeiten zeigt sich ja, wie wichtig es ist, den Menschen diese Beständigkeit und Sicherheit zu bieten, und das hängt schon sehr von den handelnden Personen ab. Schon bei unseren Auszubildenden legen wir darauf viel Wert. Das soll nicht heißen, dass Nachfolger nicht auch was anders machen können als ihre Vorgänger, im Gegenteil. Wir profitieren auch enorm von Quereinsteigern, die frischen Wind ins Unternehmen bringen. Die Menschen, die zum Beispiel aus den Werften oder aus Tourismus zu uns gekommen sind, die bringen einen ganz anderen Erfahrungsschatz mit. Das ist eine unheimliche Bereicherung für alle. 11

Unter der Spitze des Eisbergs wuselt es Gewinnhöhe, Investitionsvolumen, Fluktuation, Wohnungsbestand, Mitglieder, Belegschaftsgröße: Das sind die Zahlen und Fakten, die am Ende einen Jahresabschluss bevölkern – einzeln, in Tabellen, in Grafiken, in Texten. Sie machen Angaben über erreichte oder übertroffene Ziele, über nicht eingesetzte Budgets, über Wachstum oder Schrumpfung. „Eine gute, umfassende Bilanz ist aber mehr als nüchterne Summen“, sagt Martin Lange, Abteilungsleiter Betriebswirtschaft/Finanzen der WGSH. „Sie vergleicht, was hätte sein sollen und was wirklich war – und warum. Sie ist eine Analyse, die konstruktive Schlüsse und Learnings ermöglicht und damit auch Weichen für die Zukunft des Unternehmens stellt.“ Dafür muss man genau hinter die Zahlen schauen, sie mit Geschichten füllen, mit der Bedeutung, die sie für das Leben der Menschen in der Genossenschaft und in Rostock haben. In so einer strukturierten, aussagekräftigen Quintessenz steckt viel mehr Arbeit, als Außenstehende sich vorstellen können: „Der fertige Bericht ist nur die sichtbare Spitze des Eisbergs. Das Gros Zahlungsströme dürfen nie versiegen, der Geschäftsbericht muss pünktlich fertig werden. Dafür musste Martin Lange, Abteilungsleiter Betriebswirtschaft/Finanzen, sein Team auch in Distanz zusammenhalten. der Arbeit passiert unter der Wasseroberfläche. Da arbeiten wir über Monate mit Hochdruck daran, die nötigen Daten aus dem gesamten Unternehmen zusammenzutragen und daraus eine transparente, nachvollziehbare Zusammenfassung zu machen. Das alles funktioniert nur in Zusammenarbeit mit allen Kolleginnen und Kollegen aus allen Unternehmensbereichen. Das ist sehr kompliziert zu koordinieren“, so Martin Lange. Geld muss immer fließen Und der Schwierigkeitsgrad erhöht sich enorm, wenn das Team, das dafür unbedingt an einem Strang ziehen muss, für den Infektionsschutz auseinanderdividiert wurde. „Das war für mich als Abteilungsleiter das Schwerste in den Corona-Jahren. Einerseits musste ich mein Team auseinandertreiben, weil die Gesundheit natürlich Priorität hatte. Andererseits musste ich es zusammenhalten, damit wir unsere Aufgaben stemmen können.“ Zumal diese natürlich weit mehr als den Jahresabschluss umfassen: „Das Rechnungswesen ist die Lebensader eines Unternehmens. Geld muss immer fließen, für Löhne, um Rechnungen zu bezahlen, Investitionen tätigen zu können. Das heißt, unsere Abteilung kann es sich nicht leisten, auszufallen, der K O O R D I N I E R T U N D K O O P E R A T I V 12

Zahlungsverkehr muss immer sichergestellt sein.“ Egal, wie viele im Team gerade krank sind, in Quarantäne, in der Kinderbetreuung feststecken. Egal, ob es mit der Technik im mobilen Arbeiten mal hakt. Egal, ob man Sitzungen nur per Videokonferenz abhalten kann, die ein persönliches Gespräch in all seinen Facetten nie ersetzen kann. „Da mussten wir aus unserem alltäglichen Denken und üblichen Mustern heraus, mussten alle Szenarien durchspielen und vorbereiten. Wir haben zum Beispiel innerhalb von drei Tagen ein Intranet aus dem Boden gestampft, haben Prozesse umgestellt und exakt dokumentiert, damit sich zur Not auch ein unbeteiligter Dritter reinfinden kann. 2021 waren wir da schon routinierter. Prozesse hatten sich schon eingespielt, wir hatten K O O R D I N I E R T U N D K O O P E R A T I V mehr Vertrauen in die Abläufe. Diese Erfahrungen mal zu machen, war schon gut.“ Alle zusammen Erfolgsfaktor Nummer 1, sagt Martin Lange, war definitiv sein Team: „In so einer Situation braucht man Menschen, die eine innere Motivation und ein ganz großes Verantwortungsgefühl mitbringen. Da kann ich mich nur freuen, dass ich ein sehr gutes, verlässliches Team hatte, das sich auf die Fahnen geschrieben hatte, mit allen Unwägbarkeiten umzugehen, das hochgradig flexibel war und gewusst hat, wie wichtig es ist, dass bestimmte Sachen einfach laufen.“ 13

Als Petra Günther 2017 den Aufbau und die Verantwortung für den frisch gegründeten Stab für Neubauprojekte übernahm, stand bereits fest: Spätestens 2021 würde die erfahrene Bauingenieurin in den Ruhestand gehen, bis dahin musste die Nachfolge geregelt sein. Die Lösung zeichnete sich schnell ab: Mit Jennifer Rasch war von Anfang an eine motivierte Kollegin im Team dabei, die den Ehrgeiz und das Selbstbewusstsein hat, die große Aufgabe zu übernehmen. „Ich wusste, dass ich das unbedingt will“, sagt die 29-Jährige. „Es machte auch Sinn, eine junge Kollegin dafür aufzubauen, um jemanden zu haben, der den Posten langfristig ausfüllen würde“, ergänzt Petra Günther. „Die Zusammenarbeit war von Anfang an ideal. Wir hatten sofort einen Draht zueinander, haben uns super ergänzt und beide voneinander profitiert. Es hat uns Immer mit der Ruhe In der Neubau-Abteilung gelang durch die Synergien von Willen und Erfahrung, ausreichend Zeit und gegenseitige Wertschätzung eine perfekte Staffelstabübergabe. auch verbunden, dass wir beide mit Herzblut in allen unseren Projekten stecken und uns persönlich verantwortlich fühlen. Zu sehen, was da wächst und dass man etwas Bleibendes schafft, das ist schön. Und was sich in der WG im Neubau getan hat, seit es die Abteilung gibt, das ist schon beeindruckend.“ Hand in Hand aufgebaut In den vier gemeinsamen Jahren haben die beiden Frauen mit ihrem Team die Fertigstellung des „Eschenhof“ in der KTV und der beiden „Hanse-Gärten“ in Sievershagen begleitet, die neue WGSH-Geschäftsstelle in der Goerdelerstraße realisiert und mit dem „Bering-Hof“ in Schmarl den ersten sozialen Wohnungsbau der Stadt umgesetzt. Sie haben die Anlage „Am Rosengarten“, die Neubauten in der Ziol14

kowskistraße und in der Erich-Weinert-Straße sowie den „Brecht-Park“ in Evershagen auf dem Tisch – und weitere Projekte bereits in der Pipeline. Dabei waren immer beide Frauen über alles im Bilde, haben sich eng abstimmt, in Abwesenheit gegenseitig vertreten – ideale Voraussetzungen für einen reibungslosen Wechsel. „Ich habe es sehr genossen, Petra an meiner Seite zu haben und geschätzt, dass sie mich mit ihren ganzen Erfahrungen gefüttert hat“, sagt Jennifer Rasch. „So konnte ich Stück für Stück in meinen eigenen Weg reinwachsen und dann mit der Ziolkowskistraße auch mein erstes eigenes Projekt federführend begleiten. Jetzt in Abstimmung mit dem Vorstand eigene Entscheidungen treffen zu können, freut mich. Das Wichtigste, was Petra mir mitgegeben hat ist, immer die Ruhe zu bewahren und sich nicht aus dem Konzept bringen zu lassen. Anfangs war ich oft sehr hektisch, während sie gelassen blieb, egal was passierte. Bei ihr habe ich gelernt, dass es immer weiter geht. Das von ihr mitnehmen zu können, ist unheimlich viel wert, gerade in Krisenzeiten.“ K O O R D I N I E R T U N D K O O P E R A T I V Zur Person Vor der WGSH verantwortete Petra Günther in Schwerin den Bau des neuen Plenarsaals im Landtag. Bei der Rostocker Gesellschaft für Stadterneuerung (RGS) leitete sie u. a. die Sanierung der Goetheschule und das Rathausprojekt in der Wasserstraße. „Ich habe es genossen, dass meine Berufszeit in einem sehr schönen Arbeitsklima und spannenden Aufgabenfeld in der WGSH ausklingen konnte.“ Jennifer Rasch studierte Bau- und Immobilienmanagement und stieg nach einer Auszeit für Reisen durch die USA und Kanada 2017 bei der WGSH ein. Sie sieht kein Problem darin, sich als junge Frau in einer Männerdomäne zu behaupten: „Wichtig ist, dass man auf der Baustelle die Dinge in die Hand nehmen kann und seine Arbeit gut macht, dann ist es egal, ob Mann oder Frau oder wie jung.“ Lebenserfahrung macht gelassen Ruhe und Gelassenheit – meistens echt, manchmal auch nur äußerlich – sind aus der Lebenserfahrung gewachsen, sagt Petra Günther: „Auf Baustellen gibt es immer Überraschungen, täglich neue Probleme, oft Dinge, die man nicht beeinflussen kann, die alle Pläne durcheinanderwirbeln. Aber ich habe auch immer wieder erlebt, wie das, was an einem Tag nach einer Katastrophe aussah, am nächsten schon überholt war. Es hilft gar nicht, in Panik oder Aktionismus zu verfallen. Man muss ruhig bleiben, den roten Faden im Blick behalten, sich Alternativen überlegen. Es gibt immer einen Weg. Und man ist nicht allein, auch wenn es manchmal so scheint. Es gibt immer Hilfe.“ 15

Fünf Monate, 641 Heizkörper und gut 1,5 Kilometer Heizungsrohre über 11 Etagen – mit diesem Sanierungsvolumen war der WGSH-Riese in der Ratzeburger Straße 10 - 12 ein echtes Schwergewicht im Instandhaltungsplan der Genossenschaft 2021. Rund 1,4 Millionen Euro flossen im Hochhaus in die Umstellung des veralteten 1-Rohr-Heizsystems auf ein modernes, sparsames 2-Rohr-System. Ursprünglich hatte diese Strangsanierung schon 2020 passieren sollen. „Da war aber alles so unsicher, dass wir nicht wussten, ob wir diese aufwändige Maßnahme würden durchziehen können. Letztes Jahr lief es bei uns wieder wie gewohnt. Die große Angst war weg, Handwerker und Mieter haben alles sehr gelassen getragen“, sagt Jens Kulling, Abteilungsleiter Bautechnik/Werterhaltung. Rekordinvestitionen in den Bestand Jedes Jahr stehen seinem Team gut 19 Millionen Euro zur Verfügung, um den Bestand der Genossenschaft zu sanieren, modernisieren und instandzuhalten. Darunter fallen Strangsanierungen von Elektro, Heizung Was ist energetisch sinnvoll und bezahlbar? B E S O N N E N U N D V O R A U S S C H A U E N D Bestandspflege und -modernisierung ist ein Kernanliegen der WGSH. Dabei müssen Aufwand, Kosten, sowie Effekte für die Mieter und – zukünftig noch viel stärker – den Klimaschutz abgewogen werden. und Sanitär, Treppenhaussanierungen, Fassadenerneuerungen; auch individuelle Wünsche der Mitglieder wie eine altersgerechte Badausstattung. Es ist eine Rekordsumme in der Branche – und wird wohl zukünftig trotzdem nicht reichen: „Auch uns machen natürlich die Preisexplosionen und Lieferschwierigkeiten durch die vielen Ereignisse auf dem Weltmarkt zu schaffen. Im Schnitt sind die Kosten in den letzten Jahren um gut 25 Prozent gestiegen. Das ist demMaterial und der Technik in unseren Häusern aber egal. Die haben trotzdem altersbedingte Ermüdungs- und Verschleißerscheinungen und müssen rechtzeitig erneuert werden, um ein mängelfreies Wohnen zu garantieren. Da kommen wir um ein größeres Budget nicht herum“, so Jens Kulling. Gleichzeitig geht es darum, die notwendigen Handwerkerkapazitäten zu binden. „Wir haben unsere Konditionen den aktuellen Bedingungen angepasst. Das Gros unserer lang2004 erhielt das Hochhaus in der Ratzeburger Straße eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 26,4 Kilowatt-Peak (= max. 26.400 Kilowattstunden pro Jahr). Bis Ende 2021 wurden damit bereits 434.366 Kilowattstunden Strom erzeugt. Insgesamt konnten mit den bis dato fünf Photovoltaikanlagen der WGSH 2.192.060 Kilowattstunden Strom in die Netze der lokalen Stromversorger eingespeist werden. 16

jährigen Partner hält uns die Treue, weil sie wissen, dass wir auch in Zukunft ein sicherer, großer Auftraggeber sein werden.“ Herausforderung Klimaschutz Was die nächsten Jahrzehnte allerdings wirklich spannend machen wird, ist das politisch ausgegebene Ziel der Klimaneutralität in der Wohnungswirtschaft. „Momentan lässt sich noch gar nicht absehen, welche Maßnahmen dafür welche Wirkung haben. Fakt ist, mit ein paar Solarplatten auf allen Dächern ist das längst nicht getan, schon allein die Zwischenlagerung der erzeugten Energie ist eine große Herausforderung. Von den technischen Lösungen und Versuchsmodellen, die es bislang gibt, lassen sich nicht alle überall anwenden, ganz zu schweigen von den Kosten, die dahinterstecken. Es muss sich energetisch lohnen und für die Mieter auch bezahlbar bleiben. Es sind noch sehr viele Fragen offen, da muss man kreativ sein. Wir müssen Konzepte entwickeln, Pionierarbeit leisten, um uns an praktikable Lösungen heranzutasten. Damit beschäftigen wir uns derzeit intensiv.“ B E S O N N E N U N D V O R A U S S C H A U E N D Zwei sind besser als eins: Bei einer 1-Rohr-Heizung fließt das Wasser in Reihenschaltung durch nur ein Rohr von einem Heizkörper zum nächsten – und vom letzten über das Rücklaufrohr wieder zum Heizkessel. In diesem Kreislauf verteilt sich die Wärme sehr ungleichmäßig. Beim 2-Rohr-System ist jeder Heizkörper mit einer Zu- und einer Ableitung versehen und funktioniert damit unabhängig vom Rest des Kreislaufs. In der WGSH stehen bis 2035 noch acht Strangsanierungen von 1- auf 2-Rohr-Systeme an. „Nach der Umstellung von 1- auf ein 2-RohrHeizsystem haben wir sehen können, dass beim Verbrauch eine Einsparung von 30 bis 40 Prozent sehr realistisch ist. In manchen Häusern wurden sogar über 50 Prozent eingespart.“ Dirk Burgunde, Abteilungsleiter Wohnungswirtschaft 17

In immer kürzeren Abständen überfluten Regenmassen die Städte. Was früher tatsächlich einmalige Ereignisse im Jahrzehnt oder Jahrhundert waren, bringt Abwassersysteme heute regelmäßig an ihre Grenzen. In längeren Hitzeperioden wiederum fehlt das Nass, um die aufgeheizten Städte abzukühlen und ein erträgliches Klima zu schaffen. Klimamanagement und Erholung Beide Probleme – Wasserüberfluss und Wassermangel – sollen durch sogenannte „Schwammstädte“ gelöst werden: durch Flächen, die Regenwasser auffangen, speichern und bei Bedarf wieder abgeben können. Das können unterirdische Drainage- und Puffersysteme sein, Dachbegrünung oder auch Spielplätze mit Wasser zum Plantschen und grüne Innenhöfe mit idyllischen Wasserspielen – also Orte, die im Idealfall gleichzeitig auch Erholung und Freizeitspaß dienen. Nun soll Rostock auf diese Weise auf die Folgen des Klimawandels eingestellt werden. In der Hansestadt wurde dafür 2021 ein vorbildhaftes Gemeinschaftsprojekt von Stadt, Universität, Nordwasser und Wohnungswirtschaft gestartet. Innerhalb von drei Jahren soll hierbei zunächst Rostocks Schwammstadtpotential eruiert werden. Der Universitätsbereich Wasserwirtschaft analysiert dafür in der ganzen Stadt die aktuelle Situation – wo steht welche Fläche zur Verfügung, wie viel Wasser fällt, wie ist die Versickerungsfähigkeit des Bodens – und welche Auf demWeg zur Schwammstadt B E S O N N E N U N D V O R A U S S C H A U E N D Mit einem gemeinschaftlichen Zukunftsprojekt will Rostock die klimawandelbedingten Extreme von Wasserüberfluss und Wassermangel abfangen. 18

Möglichkeiten sich daraus für Maßnahmen ergeben. In Kooperation mit der Stadt sowie den Wohnungsgenossen- und gesellschaften will man daraus im Anschluss konkrete Projekte entwickeln. WGSH begrünt bereits Dächer „Wir haben uns mit dem Thema für unsere Neubauten bereits auseinandergesetzt und entschieden, dass diese, sofern keine Photovoltaikanlage installiert wird, zukünftig grundsätzlich eine Dachbegrünung erhalten“, sagt WGSH-Vorstand Roland Blank. „Das kann schon bis zu 70 Prozent des Regeneintrags der Fläche abfangen. Auch Bodensysteme, die die Versickerung verlangsamen, haben wir auf dem Plan.“ In der Ziolkowskistraße wurden dafür 2021 bereits Rigolen (Pufferspeicher) eingebaut. In der Erich-Weinert-Straße, dem nächsten Neubau der WGSH, sind ebenfalls Mulden in den Außenanlagen vorgesehen. Auch wenn alle Beteiligten mitziehen und ihren Teil leisten: Von heute auf morgen wird das Projekt „Schwammstadt Rostock“ nicht zu realisieren sein. Bis gut 2080 wird der aufwändige Prozess wohl dauern. B E S O N N E N U N D V O R A U S S C H A U E N D Jahreswerte 2021 für Rostock-Warnemünde Höchstwert 34,8°C am 18. Juni 2021 Tiefstwert -7,9°C am 27. Dezember 2021 Niederschlag 715,9 l/qm Regenreichster Tag 57,6 l/qm am 09. Juli 2021 Sommertage 25 Heiße Tage 3 Frosttage 46 Eistage 10 Sonnenschein 1.756 Stunden Quelle: wetterkontor.de 19

Ein Plan für alle Fälle Vor allem ein Datum im WG-Kalender setzte die Planerinnen diesbezüglich unter Strom: Für die prestigereiche Wohnanlage „Am Rosengarten“ stand am 23. Juli das Richtfest an – ein Anlass, zu dem man üblicherweise im großen Stil einlädt. „In der Planungsphase war aber überhaupt nicht klar, welche Möglichkeiten wir im Juli haben würden. Im schlechtesten Fall dürften vielleicht maximal der Vorstand und die Handwerker vor Ort sein, im besten Fall über hundert Gäste“, so Jeannine Harder. Wie damit umgehen, dass man ihnen am Ende absagen müsste? „Unsere Antwort war, erstmals eine Hybridveranstaltung zu machen, das heißt, Gäste vor Ort einzuladen und gleichzeitig einen Livestream anzubieten, auf den man im Notfall alle verweisen könnte.“ Ebenfalls ein Vorteil: „Zum Stream konnten wir auch alle zukünftigen Mieterinnen und Mieter mit Im Jahr 2020 wurden einfach alle Veranstaltungen abgesagt. 2021 war dann das Jahr der Fragezeigen: Dürfen wir wieder? Wenn ja, in welchem Rahmen? Mit wie vielen Gästen? Und unter welchen Regeln? Antworten darauf kamen in regelmäßig aktualisierten Regelwerken vom Gesundheitsamt, deren Verständnis ein halbes Jurastudium voraussetzte. Und dann war immer noch nicht sicher, ob das auch noch so gelten würde, wenn der Tag der Tage tatsächlich heran war. „Wir wollten unseren Mitgliedern gern wieder mehr bieten, mussten aber bei allen Planungen genau abwägen, ob es sich lohnt, das Risiko einer Absage einzugehen. Auch der Gesundheitsschutz war uns immer wichtig“, sagt Jeannine Harder, Leiterin der Abteilung Mitgliederwesen/Vermietung, zu der das WGSH-Veranstaltungsmanagement gehört. Endlich wieder live dabei Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Um in Corona-Zeiten Veranstaltungen zu organisieren, musste man eine Mischung aus Wahrsager, Spekulant, Jurist und Planungsgenie sein – und auch mal neue Wege ausprobieren. 2021 konnte die WGSH ihren Mitgliedern trotz aller Beschränkungen bieten: • einen Balkonwettbewerb, • den „Tag an Deck“ auf dem Tradi, • private Feiern im Veranstaltungsraum in der WG-Zentrale, • die Richtfeste „Am Rosengarten“, im „Brecht-Park“ und in der Ziolkowskistraße, • die jährliche Vertreterversammlung • sowie das jährliche Mitgliedereislaufen in der Eishalle. 20

Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N einladen. Sie bekamen dafür vorab ein kleines Päckchen geschickt, um zum Richtspruch mit anstoßen zu können.“ Am Ende feierten 90 Gäste vor Ort, 70 waren am Stream dabei. „Zusätzlich konnte auch unsere Belegschaft den Livestream nutzen und sich dadurch ein Bild von der Veranstaltung machen. Zum Glück hat technisch wirklich alles geklappt. Wir haben viel positives Feedback bekommen und Erfahrungen und Ideen für die Zukunft mitgenommen.“ Flexibler und entspannter Inmitten der andauernden Unsicherheiten, meint Jeannine Harder, war spürbar, dass die Menschen sich 2021 schon auf vieles besser eingestellt hatten. „Man war gewohnt, dass Veranstaltungen nur digital stattfanden oder kurzfristig doch abgesagt werden musste. Es gab viel Dankbarkeit, wenn überhaupt etwas möglich gemacht wurde, und es gab mehr Akzeptanz und Verständnis, wenn es doch nicht ging.“ Das habe sich generell bemerkbar gemacht: „Alle sind spontaner und flexibler geworden, auch verständnisvoller und lockerer.“ Den Stream zum Richtfest „Am Rosengarten“ kann man auf dem Youtube-Kanal der WGSH anschauen. Ein Klick auf die Grafik bringt Sie direkt hin. R E - L I V E 21

Noch bis kurz vor unserem Saisonstart habe ich letztes Jahr nicht daran geglaubt, dass unsere American Football Liga wirklich starten kann. Nachdem wir 2020 schon nur trainiert hatten und gar nicht spielen konnten, war auch 2021 noch mit Unsicherheit und Ungewissheit verbunden. So viele Dinge lagen nicht in unserer Hand. Aber das alles sind keine Gründe, nicht trotzdem voll dabei zu sein und immer sein Bestes zu geben. Auch ohne zu wissen ob ein Spiel kommt, muss es selbstverständlich sein, sich fitzuhalten und einsatzbereit zu sein. Es war dann schon seltsam, mit Geisterspielen zu starten, auf Auswärtsfahrten stundenlang mit Masken im Bus sitzen zu müssen, sich teilweise nicht in Kabinen, sondern auf Tribünen umzuziehen, dann 48 Minuten in den direkten Kampf mit dem Gegner zu gehen, sich anzuschwitzen, zu tackeln, danach aber den Fairness-Handshake nicht geben zu dürfen. Das hatte nicht viel mit Normalität zu tun. Aber im Sport lernt man, sich auf das konzentrieren, was man kontrollieren kann. Zum Beispiel be- “Man muss sich auf das konzentrieren, was man kontrollieren kann“ Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Arthur Riemer ist Quarterback bei den Rostock Griffins und Moderator der „WGSH Sporties“ auf tv rostock. Er erzählt, wie ihm sein Teamsport gerade 2021 praktische Handlings fürs Leben gereicht hat. reitet man sich eine Woche lang akribisch auf den nächsten Gegner vor. Seine Spielweise wird genau analysiert, man arbeitet Strategien aus, trainiert Spielzüge, versucht zu antizipieren, wer wie reagiert. Aber am Ende kann der ganz anders spielen, als man erwartet hat, und dann muss man damit auch klarkommen. Man muss immer wieder eine Antwort finden, etwas aus einer Situation zu machen. Manchmal weiß man von vornherein, dass der andere stärker ist und man eigentlich keine Chance hat. So kann man aber in kein Spiel gehen, mit der Mentalität gewinnt man ganz sicher nicht. Es hat etwas sehr Zufriedenstellendes, wenn man weiß, man hat trotzdem alles gegeben. So ähnlich ist das im Leben ja auch. Wie im Sport, gerade im American Football, gibt es viele „ups and downs“, nie läuft es ganz stringent, nie ganz steil nach oben, nicht in einem Spiel und nicht im Verlauf einer Saison. Einen Erfolg wie einen Touchdown muss man genauso schnell hinter sich lassen können wie eine Niederlage und sich auf die nächste 22

Aufgabe fokussieren. Es ist nie Schluss, es geht immer weiter. Dafür braucht man ein Grundvertrauen, dass es gut wird, dass es sich lohnt, weiterzumachen. Das sind mentale Strukturen, die sich im Sport verankern und auch in den Alltag, auf Job und Studium übertragen. Was auf jeden Fall hilft ist, das alles zu teilen, den Spaß, die Leidenschaft und das Leid, die Erfolge gemeinsam zu feiern und Niederlagen zusammen auszubaden. Da hatten wir das große Glück, dass wir nicht nur purer Freizeitsport sind und trainieren und spielen durften, den Kern unseres Mannschaftssports weiter ausleben konnten und das Teamgefühl nicht gelitten hat. Das war und ist für mich ein ganz großes Privileg. Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Zur Person Als Moderator der „WGSH Sporties“ auf tv rostock stellt Arthur Riemer seit Januar 2021 einmal im Monat junge Rostocker Nachwuchstalente vor und probiert alle Sportarten auch selbst aus – von Tennis über Turmspringen bis Voltigieren. Im November 2021 wurde der Lehramtsstudent Sport/Englisch zum Stamm-Quarterback der Rostock Griffins nominiert. Eine Verletzung im ersten Saisonspiel 2022 versetzte ihn direkt für Wochen auf die Bank – kein Grund für ihn, nicht trotzdem bei jedem Spiel dabei zu sein und alles daran zu setzen, schnellstmöglich wieder fit zu werden, um sein Team unterstützen zu können. 23

Noch bevor im November 2021 knuddeliger Zwillingsnachwuchs im POLARIUM Furore machte, bezog nach dem Trio Akiak, Sizzel und Noria ein vierter Eisbär sein Quartier im Zoo Rostock: Seit April steht der weiße Riese als erklimmbarer Fotopoint vor dem Schwimmbecken des POLARIUMS. Gestaltet vom Rostocker Künstler Ené Slawow (ENEOS), bringt der 1,60 Meter hohe und 3,50 Meter lange König der Arktis trotz Leichtbauweise aus Glasfasermaterialien stolze 200 Kilo auf die Waage, ist witterungsbeständig, stabil und darf unbedingt beklettert werden. „Wir kommen unseren Eisbären ja schon ganz nah, wenn wir sie im Wasserbecken abtauchen sehen oder wenn sie in einer warmen Kuhle direkt an der Besucherscheibe schlafen. Aber direkt neben einem Eisbären zu stehen oder sich gar auf ihn zu setzen, wie die Kinder es ja mit großem Vergnügen auf unserer Skulptur tun, das ist weder in der Natur noch im Zoo möglich“, freut sich Zoodirektorin Antje Angeli über den so imposanten wie friedlichen Besuchermagneten. Eine riesige Bereicherung Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Als Silberpartner des Zoos und Eisbärenpate spendierte die WGSH mit einer lebensgroßen Eisbärenskulptur als Fotopoint eine neue Attraktion am POLARIUM. „Man staunt immer, wie überwältigend groß und mächtig doch so ein ausgewachsener Eisbär ist. Respekt vor diesen Riesen der Arktis – das wollen wir vermitteln.“ 24

Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Frau Angeli, haben Sie das Gefühl, dass Ihre Gäste den Zoo in Corona-Zeiten anders wahrgenommen haben als sonst? AA Ja, absolut. Die Besucherinnen und Besucher waren nach der langen Schließzeit einfach glücklich über die Auszeit im Zoo. Sie haben ihn wieder als große Bereicherung entdeckt, wobei wir traditionell ja viele Stammgäste aus der Region haben, die mit Jahreskarten regelmäßig den Zoo besuchen. Trotz teilweise noch geschlossener Tierhäuser und keinerlei Veranstaltungen haben sie einfach den Zoo pur genossen, den wunderschönen Park, die Tiere auf den Außenanlagen. Wir haben wirklich viel Zuspruch erhalten. „Zoo pur genossen“ Mit mehr als einer halben Million Besucher und zum dritten Mal der Auszeichnung als „Bester Zoo Europas“ setzte der Zoo Rostock 2021 seine Erfolgsgeschichte fort. Antje Angeli, seit 1. Juli 2021 Zoodirektorin, erzählt von Dankbarkeit, Herausforderungen und Wünschen: Was waren die größten Herausforderungen für den Zoo im Jahr 2021? AA Monate ohne Publikum – das war schon hart, sowohl natürlich finanziell als auch für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und selbst für die Tiere, die den Trubel vermisst haben. Wir haben die Zeit für nötige Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungen genutzt. Aber Bauarbeiten in der aktuellen Zeit zu planen, zu finanzieren und durchzuführen, das sind alles gerade große Herausforderungen, nicht nur für den Zoo. Was ist Ihr größter Wunsch für die Zukunft? AA Für die Zukunft wünsche ich mir weiterhin die Treue unserer Besucherinnen und Besucher, die uns wirtschaftliche Stabilität ermöglichen, und dass sie den Zoo als Ort der Erholung, des Staunens und Erlebens wahrnehmen und wir sie erfolgreich für den Natur- und Artenschutz sensibilisieren können. Mein größter Wunsch wäre, dass sich unsere Gäste beim Verlassen des Zoos schon auf ihren nächsten Besuch bei uns freuen. 25

Das haben wir alles schon gewuppt Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Krisen, zeigt die WGSH-Historie, sind keine neue Erfahrung für die Genossenschaft – im Gegenteil: Die vielen schon bestandenen Prüfungen machen Mut für zukünftige Herausforderungen. Keine Leute, kein Material, aber ein riesiger Bedarf an bezahlbaren Wohnungen – was dieser Tage Häuslebauer umtreibt, sind eigentlich die Grundfeste der WG SchiffahrtHafen. Schließlich wurden Wohnungsgenossenschaften einst gegründet, um die Wohnungsnot der Nachkriegszeit zu beheben. Mit viel Eigeninitiative erschufen sich die Mitglieder damals ein sicheres, bezahlbares Dach über dem Kopf. Wortreich, bildreich, abwechslungsreich Wie es dazu kam und was in über 60 Jahren WGSH alles schon gemeistert wurde, erzählt die Chronik, die 2021 frisch unter www.wgsh.de/genossenschaft/chronik online ging. Geschichten und Fotos, Protokolle und Telegramme, Aushänge und Videos lassen die WG-Historie hier wieder auferstehen. Per Klick auf die Grafik kommen Sie zum Beispiel direkt zu diesen Stationen: 26

Z U V E R S I C H T L I C H U N D A U F G E S C H L O S S E N Ein Klick auf die Grafik führt sie direkt zur Zeitreise. C H R O N I K 1962 – Aufschlussreich Wissen Sie, was ein „Küchenaußenbadkern“ ist? Das Video feiert eine geniale Konstruktion für die Plattenbauweise. 1954 – Ereignisreich Die AWG Schiffahrt-Hafen wurde 1960 gegründet. Warum gilt dann der 25.10.1954 als offizielles Gründungsdatum? 1961 – Aussichtsreich Beim Aufbau der Südstadt ging es erstmals richtig weit nach oben. 1983 – Anekdotenreich Was wurde in den 1980ern eigentlich auf Hausgemeinschaftssitzungen besprochen? Die Antwort: Alles von der Verteilung von Kohlekarten bis zur Verhinderung der Stationierung amerikanischer Atomraketen. 2018 – Facettenreich Mit der Kampagne „Mein Rostock. Mein Zuhause.“ zeigte die WG stolz ihre enge Verbundenheit mit ihrer Stadt. 27

Das Geschäftsjahr der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG JAHRES ABSCHLUSS 2021 29

K E N N Z A H L E N 2 0 2 1 6,9 MIO Euro Jahresüberschuss 9.911 Wohnungen 40,6 MIO Euro Investitionen in Bestandserhaltung und -entwicklung 84,5 % Eigenkapitalquote, trotz aller Neubauten 30

11.140 Mitglieder 0,9 % Leerstandsquote 364 MIO Bilanzsumme 52,7 MIO Umsatzerlöse K E N N Z A H L E N 2 0 2 1 31

in den Bauzeitenplänen. Davon waren vor allem die komplexe Bauinstandhaltung sowie der Neubau betroffen. In den vollendeten Maßnahmen konnten zum Teil erhebliche Einsparungen erzielt werden, die ebenfalls zu deutlichen Unterschieden zwischen dem Ist 2021 und dem Plan 2021 beitragen. Im Bereich der laufenden Instandhaltung hat sich die Normalisierung des Vertragsumschlages ergebnismindernd in den Gesamtkosten ausgewirkt. Insgesamt blickt die Wohnungsgenossenschaft SchiffahrtHafen Rostock eG, trotz anhaltender Corona-Pandemie, auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Die Genossenschaft konnte umfangreiche Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand und für den Neubau von Genossenschaftswohnungen realisieren. Mit einem Jahresergebnis in Höhe von 6,9 Mio. € wurde der Planwert in Höhe von 3,9 Mio. € um 3,0 Mio. € übertroffen. Ergebniserhöhend haben sich vor allem geringere bzw. nicht realisierte Instandhaltungsaufwendungen (2,1 Mio. €) ausgewirkt. Ausgewählte Leistungsindikatoren der Genossenschaft sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt: Die Abweichung zwischen den Plan- und den Ist-Kosten im Investitionsbereich resultiert im Wesentlichen aus den in den Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe 2.) erläuterten Verschiebungen von Maßnahmen in das nächste Geschäftsjahr bzw. durch Einsparungen in den realisierten Maßnahmen. Wohnungsbestand und Vermietung Die Entwicklung des Wohnungsbestandes war im vergangeA. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS Der satzungsmäßige Zweck der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit ist die Bestandsverwaltung sowie die Realisierung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubauvorhaben. Die Genossenschaft verfügt per 31.12.2021 über 9.911 Wohnungen, 11.140 Mitglieder und rund 52,7 Mio. € Umsatzerlöse. B. WIRTSCHAFTSBERICHT 1. Rahmenbedingungen Das Corona Virus (COVID-19) hatte auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 einen negativen Einfluss auf die wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse in Deutschland. Die anhaltende Störung der Lieferketten, Materialengpässe und das Auslaufen der Mehrwertsteuersenkung haben sich 2021 nachhaltig in verschiedenen Branchen ausgewirkt und die Bewirtschaftung erschwert und z.T. verteuert. Gleichzeit blieb die Nachfrage nach Wohnraum stabil. Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland führen die Folgen des Krieges zu deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Sie werden maßgeblich durch das Ausmaß und die Dauer des Krieges bestimmt. Es sind bereits jetzt Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterte Finanzierungsbedingungen sowie geringere Investitionen und Kaufzurückhaltung zu verzeichnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Krieges zu verstärkten Fluchtbewegungen nach Deutschland und demzufolge zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen. 2. Geschäftsverlauf Pandemie- und konjunkturbedingt ergaben sich 2021, wie schon im vorangegangenen Geschäftsjahr, Verschiebungen Plan 2021* Mio. € Ist 2021* Mio. € Ist 2020 Mio. € Sollmieten abzgl. Erlösschmälerungen 36,8 37,1 36,8 Investitionsvolumen inkl. Fördermittel 48,4 40,6 28,0 davon: Aufwendungen für Instandhaltung 18,7 16,6 14,1 Zufluss Fremdkapital 18,9 19,0 0,0 *) exklusive Instandhaltung der Verwaltung & IH BAB L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 32

nen Geschäftsjahr vorrangig durch den Baufortschritt der genossenschaftlichen Neubauvorhaben und umfangreiche Investitionen in den Bestand geprägt. Daraus resultierten keine konkreten Bestandsveränderungen im abgelaufenen Geschäftsjahr. Durch den Ankauf zweier Wohnhäuser kamen 15 Wohnungen hinzu. Zudem wurde im Jahr 2021 in den Häusern der Genossenschaft 1 Gewerbeeinheit in 1 Wohnung umgewandelt, 1 zusammengelegte Wohnung wurde wieder in 2 Einheiten aufgetrennt und 2 Wohnungen wurden verkauft (Privatisierung nach dem Altschuldenhilfegesetz). Per 31.12.2021 setzte sich der Bestand an bewirtschafteten Einheiten demnach wie folgt zusammen: *) die Tiefgaragenplätze sind nicht als Mietobjekte im System gepflegt, sondern Bestandteil der Nutzungsverträge für Wohnungen im Patriotischen Weg Darüber hinaus wurden für Dritte insgesamt 248 Eigentumswohnungen und 2 Gewerbeeinheiten verwaltet. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete für Wohnungen in Höhe von 5,47 € pro m² (Vorjahr: 5,43 € pro m²) lag die Genossenschaft im Dezember 2021 wieder deutlich unter dem Durchschnitt der im VNW organisierten Rostocker Wohnungsunternehmen in Höhe von 6,06 €/m² (Vorjahr: 6,02 € pro m²). Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen) beliefen sich im Geschäftsjahr auf 37,1 Mio. € (Vorjahr: 36,8 Mio. €). Insgesamt erhöhte sich das Soll der Nutzungsgebühren im Jahr 2021 (37,6 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr (37,2 Mio. €) um 0,4 Mio. €. Die Änderungen resultieren überwiegend aus den Zugängen (0,1 Mio. €), der Vollauswirkung von Mietanpassungen aus dem Vorjahr (0,1 Mio. €), der Neuvermietung von Wohnungen nach Zielmietensystem (0,1 Mio. €) sowie Mietanpassungen nach diversen Modernisierungsmaßnahmen. Den umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 15,9 Mio. € (Vorjahr: 15,1 Mio. €) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 15,5 Mio. € (Vorjahr 15,1 Mio. €) gegenüber. Die Fluktuation lag im Berichtsjahr mit 794 Kündigungen bei 8,0 % und somit deutlich über dem Vorjahreswert von 7,2 %. Damit haben die Kündigungen das Niveau früherer Jahre erreicht (794 in 2019). Die Leerstandsquote hat sich zum Stichtag 31.12.2021 leicht erhöht und beträgt 0,9 % (Vorjahr: 0,7 %). Dieser Wert entspricht 91 Leerwohnungen per 31.12.2021. Der Anstieg leitet sich zum Teil aus der höheren Fluktuation ab. Des Weiteren wird ein Mehrfamilienhaus für Umbauzwecke bis 2022 sukzessive leergezogen. Investitionen Das Investitionsvolumen, einschließlich Fördermittel, belief sich 2021 auf 40,6 Mio. € (Vorjahr 28,0 Mio. € - inkl. Fördermittel). Es wurde wie folgt finanziert: Für Anlagenzugänge wurden insgesamt rund 20,8 Mio. € nach Abzug der Fördermittel verbucht. Davon entfielen auf den Bereich der Grundstücke mit Wohnbauten 4,1 Mio. €. Die Zugänge in den Bereichen Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten, Bauten auf fremden Grundstücken, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen beliefen sich im Jahr 2021 auf 16,4 Mio. €. Der Anteil der aktivierungsfähigen Kosten für Grundstücke mit Wohnbauten bereits bestehender Objekte betrug rund 1,6 Mio. €. Für die Bereiche der immateriellen Vermögensgegenstände, der technischen Anlagen und Maschinen und der Betriebs- und Geschäftsausstattung fielen 0,3 Mio. € an aktivierungspflichtigen Kosten an. Fördermittel 3,2 Millionen € 7,9 % Erstattungen 0,7 Millionen € 1,7 % Eigenmittel 36,7 Millionen € 90,4 % Fremdmittel 0,0 Millionen € 0,0 % Gesamt 40,6 Millionen € 100,0 % 2021 2020 Veränderung Wohnungen 9.911 9.896 +15 Gewerbe 29 30 - 1 Gästewohnungen 4 5 -1 Garagen/ Krad-Garagen 251 248 +3 Stellplätze 2.124 2.112 +12 Hauswart-/ Kundenbüros 10 10 – Sonstige/ Havariewohnungen 6 5 +1 Parkpalette 87 0 +87 Tiefgaragenplätze* 40 40 – Gesamt 12.462 12.346 + 116 L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 33

Die Veränderung des Jahresüberschusses zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus: – gestiegenen Instandhaltungs- und Modernisierungs- aufwendungen (2,4 Mio. €), – dem Rückgang aus Umsatzerlösen durch den Verkauf von WEG nach Altschuldenhilfegesetz (0,2 Mio. €), – gestiegenen Abschreibungen (0,1 Mio. €), – dem Rückgang der Zinserträge (0,1 Mio. €), – dem Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen (0,9 Mio. €), – dem Anstieg der vereinnahmten Nutzungsgebühren (0,3 Mio. €) und – dem Rückgang der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (0,1 Mio. €). Finanzlage Im Rahmen des Finanzmanagements wird darauf geachtet, dass die Genossenschaft sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen kann. Die Verbindlichkeiten der Genossenschaft bestehen ausschließlich in der Währung „Euro“, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Darlehen mit Restlaufzeiten bis zu zehn Jahren. Die Kapitalflussrechnung wird in Anlehnung an den DRS 21 wie folgt dargestellt (siehe nächste Seite): Personal Neben den beiden Mitgliedern des Vorstandes beschäftigte die Genossenschaft per 31.12.2021 insgesamt 4 Auszubildende und 82 Arbeitnehmer/-innen (davon 1 Mitarbeiterin geringfügig beschäftigt). Davon wiederum waren 60 Mitarbeiter/-innen im kaufmännischen Bereich und 22 Mitarbeiter/-innen im technischen Bereich (inkl. Hauswarte/ Handwerker) tätig. Für alle Arbeitnehmer/-innen gilt der Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft. Fazit Die Entwicklung des Geschäftsverlaufes wird für das vergangene Geschäftsjahr, trotz der pandemiebedingten Einschränkungen, positiv bewertet, da das Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm im eigenen Bestand fast ausnahmslos fortgesetzt, die Neubauvorhaben weitestgehend planmäßig weiterentwickelt und die gute Ertragssituation erhalten wurde. 3. Wirtschaftliche Lage Ertragslage Das Geschäftsjahr 2021 konnte mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 6.903,9 T€ abgeschlossen werden, der aus den folgenden Bereichen erwirtschaftet wurde: Geschäftsbereich 2021 T€ 2020 T€ Veränderung T€ Ergebnis der Hausbewirtschaftung 6.785,2 8.891,1 -2.105,9 Ergebnis aus Verkäufen von Grundstücken 166,1 283,5 -117,4 Ergebnis d. Betreuungstätigkeit und Leistungen für Dritte 10,1 12,6 -2,5 Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes -392,9 -613,8 220,9 Neutrales Ergebnis 6,4 -645,7 652,1 Finanzbereich (Zins- und Beteiligungserträge) 467,9 668,5 -200,6 Steuern vom Einkommen und Ertrag -138,9 -195,2 56,3 Jahresüberschuss 6.903,9 8.401 -1.497,1 Die Aufwendungen für nicht-aktivierungspflichtige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich auf 16,8 Mio. € (Vorjahr: 14,4 Mio. €). Der Betrag von 16.796,6 T€ setzt sich wie folgt zusammen: Individuelle Modernisierungen 1.420,1 T€ Komplexe Instandhaltungsmaßnahmen 6.403,7 T€ davon: sonstige betriebliche Aufwendungen 0,0 T€ Laufende und periodische Instandhaltung 7.777,1 T€ Außenanlagen 333,4 T€ Sonstiges 698,8 T€ davon: sonstige betriebliche Aufwendungen 71,6 T€ IH Betriebsabrechnungsbogen 163,5 T€ Gesamt 16.796,6 T€ L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 34

I. Laufende Geschäftstätigkeit 2021 in T€ 2020 in T€ Jahresüberschuss +6.903,9 +8.401,0 Abschreibungen auf das Anlagevermögen +7.850,7 +7.770,1 davon außerplanmäßig +1,3 +0,0 Abnahme langfristiger Rückstellungen -79,2 -109,9 Restbuchwert von verkauften WEG +46,8 +122,6 Buchgewinne aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -1,7 -218,5 Cashflow nach DVFA/SG +14.720,5 +15.965,3 Veränderung kurzfristiger Rückstellungen -20,4 +79,1 Veränderung sonstiger kurzfristiger Aktiva -739,7 -3.517,6 Veränderung sonstiger kurzfristiger Passiva +1.005,5 +3.076,6 Zinsaufwendungen +210,2 +169,9 Beteiligungserträge -467,6 -446,8 Ertragssteueraufwand +138,9 +238,0 Ertragssteuerzahlungen -148,4 -127,6 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit +14.699,0 +15.436,9 II. Investitionsbereich Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens +52,2 +306,5 Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -24.004,7 -13.609,6 Beteiligungserträge +467,6 +446,8 Veränderung verpfändeter Bankguthaben -18.960,0 +0,0 Cashflow aus Investitionstätigkeit -42.444,9 -12.856,3 III. Finanzierungsbereich Einzahlungen aus Finanzkrediten +18.960,0 +0,0 planmäßige Tilgungen -1.846,7 -1.828,2 Investitionszulage und Zuschüsse +0,0 +1.075,4 Veränderung der Geschäftsguthaben +201,3 +103,0 Zinsaufwand Darlehen -210,2 -169,9 Auszahlung von Dividenden -422,7 -416,4 Einzahlungen in die Kapitalrücklage +18,7 +15,0 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit +16.700,4 -1.221,1 IV. Finanzmittelfonds zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands -11.045,5 +1.359,5 Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres +26.032,5 +24.673,0 Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres +14.987,0 +26.032,5 Ergänzung zur Kapitalflussrechnung: Cashflow nach DVFA/SG +14.720,5 +15.965,3 planmäßige Tilgungen -1.846,7 -1.828,2 Cashflow nach DVFA/SG nach planmäßigen Tilgungen +12.873,8 +14.137,1 KAPITALFLUSSRECHNUNG IN ANLEHNUNG AN DEN DRS21 L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 35

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