Das Geschäftsjahr der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG JAHRES ABSCHLUSS 2021 29
K E N N Z A H L E N 2 0 2 1 6,9 MIO Euro Jahresüberschuss 9.911 Wohnungen 40,6 MIO Euro Investitionen in Bestandserhaltung und -entwicklung 84,5 % Eigenkapitalquote, trotz aller Neubauten 30
11.140 Mitglieder 0,9 % Leerstandsquote 364 MIO Bilanzsumme 52,7 MIO Umsatzerlöse K E N N Z A H L E N 2 0 2 1 31
in den Bauzeitenplänen. Davon waren vor allem die komplexe Bauinstandhaltung sowie der Neubau betroffen. In den vollendeten Maßnahmen konnten zum Teil erhebliche Einsparungen erzielt werden, die ebenfalls zu deutlichen Unterschieden zwischen dem Ist 2021 und dem Plan 2021 beitragen. Im Bereich der laufenden Instandhaltung hat sich die Normalisierung des Vertragsumschlages ergebnismindernd in den Gesamtkosten ausgewirkt. Insgesamt blickt die Wohnungsgenossenschaft SchiffahrtHafen Rostock eG, trotz anhaltender Corona-Pandemie, auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Die Genossenschaft konnte umfangreiche Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand und für den Neubau von Genossenschaftswohnungen realisieren. Mit einem Jahresergebnis in Höhe von 6,9 Mio. € wurde der Planwert in Höhe von 3,9 Mio. € um 3,0 Mio. € übertroffen. Ergebniserhöhend haben sich vor allem geringere bzw. nicht realisierte Instandhaltungsaufwendungen (2,1 Mio. €) ausgewirkt. Ausgewählte Leistungsindikatoren der Genossenschaft sind in der nachstehenden Tabelle dargestellt: Die Abweichung zwischen den Plan- und den Ist-Kosten im Investitionsbereich resultiert im Wesentlichen aus den in den Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe 2.) erläuterten Verschiebungen von Maßnahmen in das nächste Geschäftsjahr bzw. durch Einsparungen in den realisierten Maßnahmen. Wohnungsbestand und Vermietung Die Entwicklung des Wohnungsbestandes war im vergangeA. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS Der satzungsmäßige Zweck der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit ist die Bestandsverwaltung sowie die Realisierung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubauvorhaben. Die Genossenschaft verfügt per 31.12.2021 über 9.911 Wohnungen, 11.140 Mitglieder und rund 52,7 Mio. € Umsatzerlöse. B. WIRTSCHAFTSBERICHT 1. Rahmenbedingungen Das Corona Virus (COVID-19) hatte auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 einen negativen Einfluss auf die wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse in Deutschland. Die anhaltende Störung der Lieferketten, Materialengpässe und das Auslaufen der Mehrwertsteuersenkung haben sich 2021 nachhaltig in verschiedenen Branchen ausgewirkt und die Bewirtschaftung erschwert und z.T. verteuert. Gleichzeit blieb die Nachfrage nach Wohnraum stabil. Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland führen die Folgen des Krieges zu deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Sie werden maßgeblich durch das Ausmaß und die Dauer des Krieges bestimmt. Es sind bereits jetzt Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterte Finanzierungsbedingungen sowie geringere Investitionen und Kaufzurückhaltung zu verzeichnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Krieges zu verstärkten Fluchtbewegungen nach Deutschland und demzufolge zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen. 2. Geschäftsverlauf Pandemie- und konjunkturbedingt ergaben sich 2021, wie schon im vorangegangenen Geschäftsjahr, Verschiebungen Plan 2021* Mio. € Ist 2021* Mio. € Ist 2020 Mio. € Sollmieten abzgl. Erlösschmälerungen 36,8 37,1 36,8 Investitionsvolumen inkl. Fördermittel 48,4 40,6 28,0 davon: Aufwendungen für Instandhaltung 18,7 16,6 14,1 Zufluss Fremdkapital 18,9 19,0 0,0 *) exklusive Instandhaltung der Verwaltung & IH BAB L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 32
nen Geschäftsjahr vorrangig durch den Baufortschritt der genossenschaftlichen Neubauvorhaben und umfangreiche Investitionen in den Bestand geprägt. Daraus resultierten keine konkreten Bestandsveränderungen im abgelaufenen Geschäftsjahr. Durch den Ankauf zweier Wohnhäuser kamen 15 Wohnungen hinzu. Zudem wurde im Jahr 2021 in den Häusern der Genossenschaft 1 Gewerbeeinheit in 1 Wohnung umgewandelt, 1 zusammengelegte Wohnung wurde wieder in 2 Einheiten aufgetrennt und 2 Wohnungen wurden verkauft (Privatisierung nach dem Altschuldenhilfegesetz). Per 31.12.2021 setzte sich der Bestand an bewirtschafteten Einheiten demnach wie folgt zusammen: *) die Tiefgaragenplätze sind nicht als Mietobjekte im System gepflegt, sondern Bestandteil der Nutzungsverträge für Wohnungen im Patriotischen Weg Darüber hinaus wurden für Dritte insgesamt 248 Eigentumswohnungen und 2 Gewerbeeinheiten verwaltet. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete für Wohnungen in Höhe von 5,47 € pro m² (Vorjahr: 5,43 € pro m²) lag die Genossenschaft im Dezember 2021 wieder deutlich unter dem Durchschnitt der im VNW organisierten Rostocker Wohnungsunternehmen in Höhe von 6,06 €/m² (Vorjahr: 6,02 € pro m²). Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen) beliefen sich im Geschäftsjahr auf 37,1 Mio. € (Vorjahr: 36,8 Mio. €). Insgesamt erhöhte sich das Soll der Nutzungsgebühren im Jahr 2021 (37,6 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr (37,2 Mio. €) um 0,4 Mio. €. Die Änderungen resultieren überwiegend aus den Zugängen (0,1 Mio. €), der Vollauswirkung von Mietanpassungen aus dem Vorjahr (0,1 Mio. €), der Neuvermietung von Wohnungen nach Zielmietensystem (0,1 Mio. €) sowie Mietanpassungen nach diversen Modernisierungsmaßnahmen. Den umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 15,9 Mio. € (Vorjahr: 15,1 Mio. €) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 15,5 Mio. € (Vorjahr 15,1 Mio. €) gegenüber. Die Fluktuation lag im Berichtsjahr mit 794 Kündigungen bei 8,0 % und somit deutlich über dem Vorjahreswert von 7,2 %. Damit haben die Kündigungen das Niveau früherer Jahre erreicht (794 in 2019). Die Leerstandsquote hat sich zum Stichtag 31.12.2021 leicht erhöht und beträgt 0,9 % (Vorjahr: 0,7 %). Dieser Wert entspricht 91 Leerwohnungen per 31.12.2021. Der Anstieg leitet sich zum Teil aus der höheren Fluktuation ab. Des Weiteren wird ein Mehrfamilienhaus für Umbauzwecke bis 2022 sukzessive leergezogen. Investitionen Das Investitionsvolumen, einschließlich Fördermittel, belief sich 2021 auf 40,6 Mio. € (Vorjahr 28,0 Mio. € - inkl. Fördermittel). Es wurde wie folgt finanziert: Für Anlagenzugänge wurden insgesamt rund 20,8 Mio. € nach Abzug der Fördermittel verbucht. Davon entfielen auf den Bereich der Grundstücke mit Wohnbauten 4,1 Mio. €. Die Zugänge in den Bereichen Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten, Bauten auf fremden Grundstücken, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen beliefen sich im Jahr 2021 auf 16,4 Mio. €. Der Anteil der aktivierungsfähigen Kosten für Grundstücke mit Wohnbauten bereits bestehender Objekte betrug rund 1,6 Mio. €. Für die Bereiche der immateriellen Vermögensgegenstände, der technischen Anlagen und Maschinen und der Betriebs- und Geschäftsausstattung fielen 0,3 Mio. € an aktivierungspflichtigen Kosten an. Fördermittel 3,2 Millionen € 7,9 % Erstattungen 0,7 Millionen € 1,7 % Eigenmittel 36,7 Millionen € 90,4 % Fremdmittel 0,0 Millionen € 0,0 % Gesamt 40,6 Millionen € 100,0 % 2021 2020 Veränderung Wohnungen 9.911 9.896 +15 Gewerbe 29 30 - 1 Gästewohnungen 4 5 -1 Garagen/ Krad-Garagen 251 248 +3 Stellplätze 2.124 2.112 +12 Hauswart-/ Kundenbüros 10 10 – Sonstige/ Havariewohnungen 6 5 +1 Parkpalette 87 0 +87 Tiefgaragenplätze* 40 40 – Gesamt 12.462 12.346 + 116 L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 33
Die Veränderung des Jahresüberschusses zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus: – gestiegenen Instandhaltungs- und Modernisierungs- aufwendungen (2,4 Mio. €), – dem Rückgang aus Umsatzerlösen durch den Verkauf von WEG nach Altschuldenhilfegesetz (0,2 Mio. €), – gestiegenen Abschreibungen (0,1 Mio. €), – dem Rückgang der Zinserträge (0,1 Mio. €), – dem Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen (0,9 Mio. €), – dem Anstieg der vereinnahmten Nutzungsgebühren (0,3 Mio. €) und – dem Rückgang der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (0,1 Mio. €). Finanzlage Im Rahmen des Finanzmanagements wird darauf geachtet, dass die Genossenschaft sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen kann. Die Verbindlichkeiten der Genossenschaft bestehen ausschließlich in der Währung „Euro“, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens in Anspruch genommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Darlehen mit Restlaufzeiten bis zu zehn Jahren. Die Kapitalflussrechnung wird in Anlehnung an den DRS 21 wie folgt dargestellt (siehe nächste Seite): Personal Neben den beiden Mitgliedern des Vorstandes beschäftigte die Genossenschaft per 31.12.2021 insgesamt 4 Auszubildende und 82 Arbeitnehmer/-innen (davon 1 Mitarbeiterin geringfügig beschäftigt). Davon wiederum waren 60 Mitarbeiter/-innen im kaufmännischen Bereich und 22 Mitarbeiter/-innen im technischen Bereich (inkl. Hauswarte/ Handwerker) tätig. Für alle Arbeitnehmer/-innen gilt der Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft. Fazit Die Entwicklung des Geschäftsverlaufes wird für das vergangene Geschäftsjahr, trotz der pandemiebedingten Einschränkungen, positiv bewertet, da das Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm im eigenen Bestand fast ausnahmslos fortgesetzt, die Neubauvorhaben weitestgehend planmäßig weiterentwickelt und die gute Ertragssituation erhalten wurde. 3. Wirtschaftliche Lage Ertragslage Das Geschäftsjahr 2021 konnte mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 6.903,9 T€ abgeschlossen werden, der aus den folgenden Bereichen erwirtschaftet wurde: Geschäftsbereich 2021 T€ 2020 T€ Veränderung T€ Ergebnis der Hausbewirtschaftung 6.785,2 8.891,1 -2.105,9 Ergebnis aus Verkäufen von Grundstücken 166,1 283,5 -117,4 Ergebnis d. Betreuungstätigkeit und Leistungen für Dritte 10,1 12,6 -2,5 Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes -392,9 -613,8 220,9 Neutrales Ergebnis 6,4 -645,7 652,1 Finanzbereich (Zins- und Beteiligungserträge) 467,9 668,5 -200,6 Steuern vom Einkommen und Ertrag -138,9 -195,2 56,3 Jahresüberschuss 6.903,9 8.401 -1.497,1 Die Aufwendungen für nicht-aktivierungspflichtige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich auf 16,8 Mio. € (Vorjahr: 14,4 Mio. €). Der Betrag von 16.796,6 T€ setzt sich wie folgt zusammen: Individuelle Modernisierungen 1.420,1 T€ Komplexe Instandhaltungsmaßnahmen 6.403,7 T€ davon: sonstige betriebliche Aufwendungen 0,0 T€ Laufende und periodische Instandhaltung 7.777,1 T€ Außenanlagen 333,4 T€ Sonstiges 698,8 T€ davon: sonstige betriebliche Aufwendungen 71,6 T€ IH Betriebsabrechnungsbogen 163,5 T€ Gesamt 16.796,6 T€ L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 34
I. Laufende Geschäftstätigkeit 2021 in T€ 2020 in T€ Jahresüberschuss +6.903,9 +8.401,0 Abschreibungen auf das Anlagevermögen +7.850,7 +7.770,1 davon außerplanmäßig +1,3 +0,0 Abnahme langfristiger Rückstellungen -79,2 -109,9 Restbuchwert von verkauften WEG +46,8 +122,6 Buchgewinne aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -1,7 -218,5 Cashflow nach DVFA/SG +14.720,5 +15.965,3 Veränderung kurzfristiger Rückstellungen -20,4 +79,1 Veränderung sonstiger kurzfristiger Aktiva -739,7 -3.517,6 Veränderung sonstiger kurzfristiger Passiva +1.005,5 +3.076,6 Zinsaufwendungen +210,2 +169,9 Beteiligungserträge -467,6 -446,8 Ertragssteueraufwand +138,9 +238,0 Ertragssteuerzahlungen -148,4 -127,6 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit +14.699,0 +15.436,9 II. Investitionsbereich Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens +52,2 +306,5 Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -24.004,7 -13.609,6 Beteiligungserträge +467,6 +446,8 Veränderung verpfändeter Bankguthaben -18.960,0 +0,0 Cashflow aus Investitionstätigkeit -42.444,9 -12.856,3 III. Finanzierungsbereich Einzahlungen aus Finanzkrediten +18.960,0 +0,0 planmäßige Tilgungen -1.846,7 -1.828,2 Investitionszulage und Zuschüsse +0,0 +1.075,4 Veränderung der Geschäftsguthaben +201,3 +103,0 Zinsaufwand Darlehen -210,2 -169,9 Auszahlung von Dividenden -422,7 -416,4 Einzahlungen in die Kapitalrücklage +18,7 +15,0 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit +16.700,4 -1.221,1 IV. Finanzmittelfonds zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands -11.045,5 +1.359,5 Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres +26.032,5 +24.673,0 Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres +14.987,0 +26.032,5 Ergänzung zur Kapitalflussrechnung: Cashflow nach DVFA/SG +14.720,5 +15.965,3 planmäßige Tilgungen -1.846,7 -1.828,2 Cashflow nach DVFA/SG nach planmäßigen Tilgungen +12.873,8 +14.137,1 KAPITALFLUSSRECHNUNG IN ANLEHNUNG AN DEN DRS21 L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 35
standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden konnten. Vermögenslage Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren aus Zugängen für immaterielle Vermögensgegenstände, Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten, Bauten auf fremden Grundstücken, technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleisteten Anzahlungen in Summe von 20,8 Mio. € reduziert um die Abschreibungen 7,9 Mio. € und die Differenz der Abgänge des Anlagevermögens und der abgegangenen Abschreibungen in Höhe von 0,1 Mio. €. Das Anlagevermögen beträgt 309,2 Mio. € und 85,0 % der Bilanzsumme. Es ist zu 99,4 % durch Eigenkapital gedeckt. Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend durch den Zugang an flüssigen Mitteln (7,9 Mio. €) und unfertigen Leistungen (0,8 Mio. €). Die Differenz zwischen den flüssigen Mitteln im Umlaufvermögen (+7,9 Mio. €) und dem rechnerischen Cashflow (-11,0 Mio. €) leitet sich weitestgehend aus Einzahlungen für Förderkredite (+19,0 Mio. €) ab, die an konkrete Baumaßnahmen gebunden und durch Sperrkonten in gleicher Höhe besichert sind. Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit einen Zahlungsmittelzufluss von 14.699,0 T€. Im Investitions- und Finanzierungsbereich sind insgesamt Ausgaben von 25.744,5 T€ angefallen. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um 11.045,5 T€ auf 14.987,0 T€ verringert. Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31.12.2021 ergibt folgendes Bild: Nicht in den Deckungsmitteln enthalten sind verpfändete Bankguthaben in Höhe von 18.960 T€. Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres 2020 betrug die Überdeckung 21.904 T€. Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäfts- und Folgejahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Mittel stets zur Verfügung Vermögen 31. Dezember 2021 Vorjahr Veränderung T€ % T€ % T€ % Anlagevermögen 309.161 85,0 296.347 86,6 +12.814 +4,3 Umlaufvermögen 54.390 15,0 45.755 13,4 +8.635 +18,9 aktive Rechnungsabgrenzungsposten 63 0,0 38 0,0 +25 +65,8 Gesamtvermögen 363.614 100,0 342.140 100,0 + 21.474 +6,3 Kapital Eigenkapital 307.342 84,5 300.641 87,9 +6.701 +2,2 langfristige Rückstellungen 1.649 0,5 1.727 0,5 -78 - 4,5 langfristige Verbindlichkeiten 32.996 9,1 15.883 4,6 +17.113 +107,7 kurzfristiges Fremdkapital inkl. kurzfr. Rückstellungen 21.627 5,9 23.889 7,0 -2.262 -9,5 Gesamtkapital 363.614 100,0 342.140 100,0 +21.474 +6,3 Deckungsmittel 35.493 T€ kurzfristiges Fremdkapital 21.627 T€ Überdeckung 13.866 T€ ENTWICKLUNG DER VERMÖGENSLAGE L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 36
Das Eigenkapital erhöhte sich absolut um 6,7 Mio. €, hauptsächlich durch den Jahresüberschuss. Die Eigenkapitalquote beträgt in Relation zum Gesamtvermögen 84,5 % (Vorjahr: 87,9 %). Das kurzfristige Fremdkapital inkl. kurzfristiger Rückstellungen verringerte sich um 2,3 Mio. €. Die Veränderung resultiert vorwiegend aus gesunkenen sonstigen Verbindlichkeiten von 3,3 Mio. €. Hierbei handelt es sich u.a. um bewilligte Baukostenzuschüsse, die im Rahmen des Baufortschritts gegen das Anlagevermögen verrechnet wurden. Zeitgleich gab es bei den Anzahlungen für Betriebskosten einen Anstieg von 0,4 Mio. € sowie den Lieferungen und Leistungen in Höhe von 0,7 Mio. €. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021 in Höhe von 430 T€, gemäß § 41 (1 und 2) der Satzung, zur Ausschüttung einer Bruttodividende in Höhe von 4,0 % zu verwenden. Finanzielle Leistungsindikatoren Zur Erläuterung der für die Genossenschaft bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren wird auf die Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe 2.) und zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens (siehe 3.) dieses Lageberichts verwiesen. C. PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT 1. Risiken der künftigen Entwicklung Neben der jährlichen und über einen Betrachtungszeitraum von 5 Jahren angelegten Wirtschafts- und Finanzplanung, dient vor allem das monatliche interne Reporting als Instrument zur Früherkennung von Risiken in den verschiedenen Tätigkeitsfeldern der Genossenschaft. Mit Hilfe von Soll-Ist-Vergleichen, Abweichungsanalysen und der Auswertung bestimmter Kennzahlen hat sich der Monatsreport als Steuerungselement etabliert und stellt eine fortlaufende Information des Vorstandes zu aktuellen Trends und Entwicklungen sicher. Auf diese Weise wird der Vorstand stets in die Lage versetzt, rechtzeitig Einfluss auf die Prozesse zu nehmen und angemessen auf Risiken reagieren zu können. Die wichtigste Säule des wirtschaftlichen Erfolges der Genossenschaft stellen die kontinuierlichen Mieteinnahmen dar. Sie sichern langfristig den Unternehmenserfolg und ermöglichen erforderliche Investitionen zur Werterhaltung und zur Erweiterung des Wohnungsbestandes. Risiken können sich in diesem Zusammenhang vor allem durch eine Zunahme des Leerstandes ergeben. Ursächlich könnten beispielsweise eine abnehmende Attraktivität des eigenen Immobilienportfolios, dessen technischer Ausstattung oder Lage, ein Bevölkerungsrückgang oder die Zunahme alternativer Wohnangebote am Markt sein. Die Genossenschaft begegnet den beschriebenen Szenarien durch eine stetige Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Bestandes unter dem Aspekt energetischer und zeitgemäßer technischer Lösungen sowie einer kontinuierlichen Erweiterung durch den Neubau oder den Ankauf weiterer Gebäude in der Region. Die Wohnungswirtschaft hat sich in den beiden Pandemiejahren als sehr widerstandsfähig erwiesen. Allerdings werden die Begleiterscheinungen der Seuchenbekämpfung 2020/2021 durch den Ukraine-Krieg noch einmal deutlich verschärft. Die stark gestiegene Inflation und der Mangel an gut ausgebildeten Fachkräften verdüstern die unmittelbare Zukunft der Volkswirtschaft und wirken sich mittelbar auch auf die Genossenschaft aus. Insbesondere Prognosen und Planungen werden schwieriger. Unmittelbare Risiken sind Kostensteigerungen und verspätete Umsatzzuwächse aufgrund von Verschiebungen und Verzögerungen im Bereich der Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen. Darüber hinaus werden die Nebenkosten, getrieben durch die Verteuerung der Energiepreise und vieler Dienstleistungen, deutlich steigen. Dies geht zu Lasten der Kaufkraft und schränkt das Ertragspotenzial der Wohnungsunternehmen für die Kaltmiete ein. Zahlungen an Geschäftspartner der Genossenschaft, beispielsweise an Handwerksbetriebe, erfolgen nur nach Leistungsfortschritt. Für größere Baumaßnahmen werden Sicherheitseinbehalte und Bürgschaften von den jeweiligen Unternehmen eingefordert, sodass keine Ausfallrisiken durch Insolvenzen von Geschäftspartnern drohen. L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 37
die Position der Genossenschaft am Rostocker Wohnungsmarkt weiter zu stärken. Von zentraler Bedeutung für die Genossenschaft wird die Umsetzung der Energiewende sein. Die Dekarbonisierung der Wohnungsbestände wird einen wichtigen Beitrag leisten, um die neuen Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland zu erreichen. Das Klimaschutzgesetz 2021 schreibt vor, dass Deutschland bis 2045 die Treibhausgasneutralität erreichen muss. Nach 2050 soll die Emissionsbilanz negativ sein. Da sich die Energiewende nur aus einem Bündel von gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technologischen Maßnahmen zum Erfolg führen lässt, liegt darin auch eine Chance, die urbanen Wohnquartiere dauerhaft und nachhaltig zu entwickeln. Um diesen Zielen gerecht zu werden, hat die WGSH verschiedene Maßnahmen ergriffen. Neben dem CO2-Monitoring der verschiedenen Unternehmensbereiche wurden gesonderte Strukturen geschaffen. Dazu gehören eine eigene Stelle sowie eine Projektgruppe, welche die notwendigen Informations- und Entscheidungsgrundlagen für den Klimapfad der Genossenschaft erarbeiten werden. Ferner werden Chancen für die Entwicklung des Bestandes auch im Bereich neuer Technologien, wie zum Beispiel Smart-Home-Lösungen, E-Mobilität oder quartiersbezogener Mobilitätskonzepte gesehen. Die zunehmende Digitalisierung der Genossenschaft erweist sich vor allem in den aktuellen Krisenzeiten weiterhin als wichtiges Element zur Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes. Sie trägt dazu bei, dass verschiedene Arbeitsprozesse ortsunabhängig ausgeführt, die Gesundheit der Beschäftigten somit geschützt und die Vereinbarkeit von Beruf und Familie auch in Krisenzeiten unterstützt werden kann, was letztlich Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft ist aufgrund einer stabilen Einnahmensituation, einer überdurchschnittlichen Eigenkapitalquote und sehr geringen Mietausfallquoten jederzeit gesichert. Die erforderliche Liquidität für geplante Neubauvorhaben könnte im Bedarfsfall auch über die Beleihung von Bestandsobjekten abgesichert werden. Liquiditätsrisiken sind aus den genannten Gründen für die Genossenschaft nicht erkennbar. Zinsänderungsrisiken als weitere Marktrisiken ergeben sich für die Genossenschaft aufgrund der niedrigen Fremdkapitalquote nur in einem sehr geringen und überschaubaren Maß. Sie stellen insofern kein existenzbedrohendes Risiko für das Unternehmen dar. Allerdings ist seit Herbst 2021 eine Zinswende zu beobachten. Damit werden sich fremdfinanzierte Investitionen in den Bestand deutlich verteuern. Wesentliche Risiken, die den Fortbestand der Genossenschaft oder ihre Vermögens-, Ertrags- oder Liquiditätslage stark gefährden würden, bestehen aufgrund der soliden und stabilen Lage der Genossenschaft hinsichtlich ihrer Liquidität, ihrer überdurchschnittlich hohen Eigenkapitalquote und des geringen Leerstandes nicht. 2. Chancen der künftigen Entwicklung Die nachhaltige Entwicklung der Genossenschaft soll weiterhin mit Bestandserweiterungen durch Neubau oder den Erwerb von Wohnungen fortgeführt werden. Eine Diversifizierung des überwiegend homogenen Immobilienportfolios wird auf diese Weise forciert, um den Mitgliedern aller Bevölkerungs-, Alters- und Nutzergruppen langfristig geeigneten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können und L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 38
in der Wahrnehmung des Unternehmens als moderner und zuverlässiger Arbeitgeber mündet. Die weiter fortschreitende Digitalisierung wird in der Konsequenz für die Genossenschaft auch in den kommenden Jahren wichtig bleiben und die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens sichern. 3. Prognosebericht Obwohl die Einwohnerzahlen für Mecklenburg-Vorpommern insgesamt rückläufig sind, verzeichnet die Hanse- und Universitätsstadt Rostock seit etwa 20 Jahren einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs. Lediglich im Jahr 2020 gab es einen geringfügigen Rückgang um 130 Einwohner. Auffallend ist, dass in dieser Zeit das Durchschnittsalter der Bevölkerung von 41,8 Jahre auf 45,3 Jahre angestiegen ist. In diesem Zeitraum ist der Anteil der Bevölkerungsgruppe „Menschen im Rentenalter“ kontinuierlich angestiegen. Aufgabe der Genossenschaft wird es auch in den kommenden Jahren sein, ihren Mitgliedern bedarfsgerechten Wohnraum anzubieten. Dabei gilt es, das Angebot an Bestandswohnungen weiter zu differenzieren und, wo erforderlich, zeitgemäß zu modernisieren. Durch die Realisierung verschiedener Neubaumaßnahmen sollen u. a. neue Zielgruppen erschlossen und gleichzeitig barrierearmer Wohnraum für die älteren Mitglieder geschaffen werden. Der Anspruch der Genossenschaft ist es, einer Segregation der verschiedenen Bevölkerungsgruppen in den einzelnen Stadtgebieten entgegenzuwirken und vielen Rostockerinnen und Rostockern modernen und bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Im kommenden Geschäftsjahr werden die Neubauvorhaben „Ziolkowskistraße 11a + 11b“, erste Gebäude „Am Rosengarten“ und im Wohnkomplex „Brecht-Park“ fertiggestellt. Zudem wird das umfangreiche Programm der Genossenschaft zur Instandhaltung und Modernisierung der Bestandswohnungen fortgesetzt. Für das Geschäftsjahr 2022 wird grundsätzlich ein positiver Geschäftsverlauf erwartet, wenngleich dieser durch die oben beschriebenen Risiken z.T. negativ beeinflusst wird. Die Planzahlen für das Geschäftsjahr 2022 sehen einen Jahresüberschuss von 4.310 T€ und einen Abfluss der „Flüssigen Mittel“ von 14.445 T€ vor. Aufgrund der aktuellen Gegebenheiten kann derzeit keine klare Prognose zum Jahresergebnis der Genossenschaft getroffen werden. Insbesondere im Bereich der Instandhaltung und der Investitionen in das Anlagevermögen kann es zu Verschiebungen kommen. Grundsätzlich gehen wir aber davon aus, dass die geplanten wirtschaftlichen Ziele auch 2022 erreicht werden. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG Der Vorstand Blank Dietrich Rostock, 31.05.2022 L A G E B E R I C H T 2 0 2 1 39
A. Anlagevermögen Geschäftsjahr Vorjahr I. Immaterielle Vermögensgegenstände € € € Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 354.071,70 333.436,14 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten 258.996.589,46 261.739.149,58 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 11.523.314,05 11.836.910,54 3. Grundstücke ohne Bauten 1.007.654,99 2.745.122,14 4. Bauten auf fremden Grundstücken 10.136,90 0,00 5. Technische Anlagen und Maschinen 7.230,16 8.488,52 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 949.800,75 1.074.888,87 7. Anlagen im Bau 33.963.246,59 16.227.764,91 8. Bauvorbereitungskosten 1.941.276,06 1.953.590,54 9. Geleistete Anzahlungen 277.722,45 308.676.971,41 297.180,52 III. Finanzanlagen Beteiligungen 130.072,65 130.072,65 Anlagevermögen insgesamt 309.161.115,76 296.346.604,41 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte Unfertige Leistungen 15.874.938,71 15.089.934,59 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 128.644,47 133.232,67 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 33.197,63 30.728,35 3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 45.301,14 41.551,32 4. Sonstige Vermögensgegenstände 4.360.560,58 4.567.703,82 4.427.424,13 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 33.946.979,98 26.032.476,88 Umlaufvermögen insgesamt 54.389.622,51 45.755.347,94 C. Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 62.974,80 38.424,89 Bilanzsumme 363.613.713,07 342.140.377,24 AKTIVSEITE B I L A N Z Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 2 1 40
A. Eigenkapital Geschäftsjahr Vorjahr I. Geschäftsguthaben € € € 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 503.850,00 446.850,00 2. der verbleibenden Mitglieder 10.847.368,92 10.708.142,88 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 7.800,00 11.359.018,92 2.700,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 900,00 € (Vorjahr: 0,00 €) II. Kapitalrücklage 458.951,66 440.276,66 III. Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklage gem. § 27 (2) DMBilG 106.686.716,75 106.686.716,75 2. Gesetzliche Rücklage 16.240.289,05 15.540.289,05 3. Andere Ergebnisrücklagen 172.167.379,18 295.094.384,98 166.386.210,31 IV. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 7.309,30 3.648,11 2. Jahresüberschuss 6.903.859,57 8.401.046,48 3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -6.481.168,87 430.000,00 -7.974.694,59 Eigenkapital insgesamt 307.342.355,56 300.641.185,65 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 898.567,00 863.426,00 2. Steuerrückstellungen 81.000,00 86.000,00 3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 599.155,85 713.382,33 4. Sonstige Rückstellungen 511.027,38 2.089.750,23 531.544,57 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 32.996.264,03 15.882.932,14 2. Erhaltene Anzahlungen 15.530.492,62 15.121.495,27 3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 12.956,88 15.699,90 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.250.203,80 4.545.828,98 5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 123.205,71 183.532,49 6. Sonstige Verbindlichkeiten 101.127,63 54.014.250,67 3.387.643,76 davon aus Steuern: 2.377,00 € (Vorjahr: 36.478,73 €) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 € (Vorjahr: 38.605,76 €) D. Rechnungsabgrenzungsposten 167.706,15 167.356,61 Bilanzsumme 363.613.713,07 342.140.377,24 PASSIVSEITE B I L A N Z Z U M 3 1 . D E Z E M B E R 2 0 2 1 41
1. Januar bis 31. Dezember 2021 Geschäftsjahr Vorjahr 1. Umsatzerlöse € € € a) aus der Hausbewirtschaftung 52.227.142,70 51.640.974,55 b) aus Verkauf von Grundstücken 215.039,36 406.462,20 c) aus Betreuungstätigkeit 86.400,00 63.891,33 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 173.437,10 52.702.019,16 194.511,95 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 785.004,12 338.747,38 3. Sonstige betriebliche Erträge 1.078.538,05 992.100,79 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 31.463.643,59 28.176.050,23 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 48.906,16 122.980,03 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 19.507,46 31.532.057,21 6.481,72 5. Rohergebnis 23.033.504,12 25.331.176,22 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 4.095.531,18 4.100.555,20 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: 69.120,20 € (Vorjahr: 36.916,04 €) 898.003,90 4.993.535,08 884.802,76 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7.850.658,79 7.770.062,29 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.495.893,80 3.412.627,33 9. Erträge aus Beteiligungen 467.595,41 446.777,42 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 88.907,37 556.502,78 223.291,74 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 58.577,92 € (Vorjahr: 59.151,82 €) 268.785,14 241.636,70 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 138.894,09 238.023,21 13. Ergebnis nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 7.842.240,00 9.353.537,89 14. Sonstige Steuern 938.380,43 952.491,41 15. Jahresüberschuss 6.903.859,57 8.401.046,48 16. Gewinnvortrag 7.309,30 3.648,11 17. Einstellungen in Ergebnisrücklagen -6.481.168,87 -7.974.694,59 18. Bilanzgewinn 430.000,00 430.000,00 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG G E W I N N - U N D V E R L U S T R E C H N U N G 2 0 2 1 42
A. ALLGEMEINE ANGABEN Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG hat ihren Sitz in Rostock und ist im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Rostock (GnR 18) eingetragen. Die Aufstellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2021 entspricht den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB). Dabei finden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (Formblatt VO) in der jeweils gültigen Fassung Beachtung. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist entsprechend dem § 275 (2) HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. B. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Die „Immateriellen Vermögensgegenstände“ werden zu Anschaffungskosten aktiviert und überwiegend über einen Zeitraum von 3 Jahren abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen und erhaltene Zuschüsse, bewertet. Die lineare Abschreibung bei Wohngebäuden basiert auf einer Gesamtnutzungsdauer von 80 bis 100 Jahren. Für die seit 2002 fertiggestellten Neubauten sowie die ab 2011 gekauften Objekte wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde gelegt. Aufgrund bautechnischer Gegebenheiten wird für Neubauten ab 2018 eine Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Die Abschreibung der im Geschäftsjahr gebuchten Modernisierungsaufwendungen bei Wohnbauten erfolgt ganzjährig. Eine im Jahr 2020 errichtete Parkpalette wird mit 50 Jahren Nutzungsdauer bewertet. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Hof- und Wegbefestigungen werden überwiegend über einen Zeitraum von 10 bis 19 Jahren abgeschrieben. Die Solaranlagen sind mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren und die Photovoltaikanlagen mit 20 Jahren kalkuliert. Die Geschäftsbauten werden über einen Zeitraum von 5 bis 50 Jahren abgeschrieben. Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Technische Anlagen und Maschinen werden über einen Zeitraum von 9 bzw. 10 Jahren abgeschrieben. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden zwischen 3 und 20 Jahren zeitanteilig abgeschrieben. Die im Geschäftsjahr zugegangenen geringwertigen Vermögensgegenstände von 250,00 € bis zu 1.000,00 € Anschaffungskosten (netto) werden in einem Sammelposten erfasst und über einen Zeitraum von 5 Jahren linear abgeschrieben. Bei den Bauvorbereitungskosten wurden für eine nicht realisierte Fahrradgarage 1 T€ außerplanmäßig abgeschrieben. Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Das Umlaufvermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. „Unfertige Leistungen“ werden zu Anschaffungskosten bilanziert und sind bereits um die erwarteten Umlagenausfälle für leerstehende Wohnungen in ausreichender Höhe gemindert. Die Forderungen und flüssigen Mittel werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Den Ausfallrisiken von Forderungen wird durch Einzelwertberichtigungen und direkten Abschreibungen Rechnung getragen. Aktive latente Steuern werden auf Basis der aktuell geltenden Steuersätze für die Körperschaftsteuer (insgesamt 15,825 %) und die Gewerbesteuer (16,28 %) ermittelt. Die zu aktiven latenten Steuern führenden Differenzen beruhen auf Bewertungsunterschieden bei den Posten „Grundstücke mit Wohnbauten“ und „Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten“. Aktive latente Steuern werden in Anwendung des Wahlrechts gemäß § 274 (1) Satz 2 HGB nicht bilanziert. A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 43
Die Höhe der Pensionsrückstellungen wird aufgrund des modifizierten Teilwertverfahrens bei Berücksichtigung der Heubeck-Richttafeln 2018 G unter Zugrundelegung des individuellen durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 10 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Es wird der abgeleitete Abzinsungszinssatz entsprechend der individuellen Restlaufzeit verwendet. Dabei werden die Leistungsansprüche der Pensionsberechtigten für die Rentenentwicklung mit 2 % berücksichtigt. Aus der Abzinsung der Pensionsverpflichtungen zum 31.12.2021 mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von 45 T€. Dieser Betrag ist ausschüttungsgesperrt. Die in Vorjahren gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden in Höhe von 599 T€ fortgeführt. Sie betreffen 12 Häuser mit Einzelrückstellungen und ein Haus mit Rückstellungen im Rahmen der Neubewertung der Gebäude zum 01.07.1990. Die Rückstellungen sollen in den nächsten Jahren verbraucht werden. Die weiteren Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten gemäß § 249 (1) HGB. Ihre Bewertung erfolgt nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr werden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt für Rückstellungen aus der Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen und für Arbeitnehmerjubiläen. Die Veränderungen der Zinssätze aus der Abzinsung werden bei den Zinsaufwendungen ausgewiesen. Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag passiviert. ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS Anschaffungs-/ Herstellungskosten 01.01.2021 € Zugänge des Geschäfts- jahres € Abgänge des Geschäfts- jahres € Umbuchung + € Umbuchung - € Anschaffungs-/ Herstellungskosten 31.12.2021 € Immaterielle Vermögensgegenstände 774.201,52 110.461,01 0,00 0,00 0,00 884.662,53 Sachanlagen 468.262.297,77 20.651.942,55 262.794,99 3.695.950,00 3.695.950,00 488.651.445,33 Grundstücke mit Wohnbauten 430.582.373,82 4.133.365,86 85.258,34 379.761,15 0,00 435.010.242,49 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.184.095,98 13.014,85 0,00 0,00 0,00 14.197.110,83 Grundstücke ohne Bauten 2.745.122,14 0,00 0,00 0,00 1.737.467,15 1.007.654,99 Bauten auf fremden Grundstücken 0,00 10.136,90 0,00 0,00 0,00 10.136,90 Technische Anlagen und Maschinen 14.289,88 0,00 0,00 0,00 0,00 14.289,88 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.257.879,98 148.159,40 176.274,24 0,00 0,00 2.229.765,14 Anlagen im Bau 16.227.764,91 14.419.292,83 0,00 3.316.188,85 0,00 33.963.246,59 Bauvorbereitungskosten 1.953.590,54 1.650.250,26 1.262,41 0,00 1.661.302,33 1.941.276,06 Geleistete Anzahlungen 297.180,52 277.722,45 0,00 0,00 297.180,52 277.722,45 Finanzanlagen (Beteiligungen) 130.072,65 0,00 0,00 0,00 0,00 130.072,65 Anlagevermögen insgesamt 469.166.571,94 20.762.403,56 262.794,99 3.695.950,00 3.695.950,00 489.666.180,51 A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 44
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 1. Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie unten abgebildet dar. Die Zugänge bei den „Grundstücken mit Wohnbauten“ in Höhe von 4.133 T€ betreffen im Wesentlichen den Ankauf zweier Wohngebäude, aktivierungspflichtige Modernisierungen sowie die Herstellung von Fahrradgaragen und Außenanlagen. Die Abgänge resultieren aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Die Umbuchungen erfolgten aus den Bilanzposten „Geleistete Anzahlungen“ und „Bauvorbereitungskosten“ und betreffen vorrangig die zwei neu erworbenen Wohngebäude (295 T€). Die Zugänge bei den „Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten“ beinhalten den Ankauf von Garagen sowie die Herstellungskosten für die Außenanlagen der Geschäftsstelle. Die Zugänge bei den „Bauten auf fremden Grundstücken“ resultieren aus der Herstellung von Außenanlagen auf einer Grundstücksfläche der Hansestadt Rostock. Des Weiteren ergeben sich in der „Betriebs- und Geschäftsausstattung“ wesentliche Zugänge durch den Erwerb von Kraftfahrzeugen und der Anschaffung neuer EDV-Technik für das mobile Arbeiten. Die Abgänge resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf von Kraftfahrzeugen und dem Abgang von nicht mehr genutzten Gegenständen der Geschäftsausstattung. Der Bilanzposten „Anlagen im Bau“ erhöhte sich durch Zugänge in Höhe von 14.419 T€ insbesondere für die Neubaumaßnahmen Brecht-Park und Am Rosengarten. Mit Baubeginn des Bauvorhabens Ziolkowskistraße wurden von „Grundstücke ohne Bauten“ und „Bauvorbereitungskosten“ insgesamt 2.872 T€ auf „Anlagen im Bau“ umgebucht. Eine weitere Umbuchung in Höhe von 444 T€ erfolgte für Außenanlagen im Bereich des Brecht-Parks. Die Zugänge bei den „Bauvorbereitungskosten“ beinhalten u. a. Planungskosten für Neubaumaßnahmen. Umbuchungen betreffen vorwiegend die Bauvorhaben Ziolkowskistraße und Brecht-Park. Abschreibungen (kumulierte) 01.01.2021 € Abschreibungen des Geschäftsjahres € Abgänge des Geschäftsjahres € Umbuchung + € Umbuchung - € Abschreibungen (kumulierte) 31.12.2021 € Buchwert am 31.12.2021 € Buchwert am 31.12.2020 € 440.765,38 89.825,45 0,00 0,00 0,00 530.590,83 354.071,70 333.436,14 172.379.202,15 7.760.833,34 165.561,57 0,00 0,00 179.974.473,92 308.676.971,41 295.883.095,62 168.843.224,24 7.208.869,45 38.440,66 0,00 0,00 176.013.653,03 258.996.589,46 261.739.149,58 2.347.185,44 326.611,34 0,00 0,00 0,00 2.673.796,78 11.523.314,05 11.836.910,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.007.654,99 2.745.122,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.136,90 0,00 5.801,36 1.258,36 0,00 0,00 0,00 7.059,72 7.230,16 8.488,52 1.182.991,11 222.831,78 125.858,50 0,00 0,00 1.279.964,39 949.800,75 1.074.888,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.963.246,59 16.227.764,91 0,00 1.262,41 1.262,41 0,00 0,00 0,00 1.941.276,06 1.953.590,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 277.722,45 297.180,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 130.072,65 130.072,65 172.819.967,53 7.850.658,79 165.561,57 0,00 0,00 180.505.064,75 309.161.115,76 296.346.604,41 Änderungder Abschreibungen imZusammenhangmit A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 45
Die Zugänge beim Posten „geleistete Anzahlungen“ resultieren aus dem Kauf von zwei Grundstücken im Geschäftsjahr 2021 sowie aus der Materialbevorratung im Neubaubereich. Der Posten „Unfertige Leistungen“ umfasst ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2021, die bereits um die erwarteten Umlagenausfälle für leerstehende Wohnungen in ausreichender Höhe verringert sind. Außer für die im Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ bilanzierten Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für nicht verkaufte Wohnungen/Gewerbeeinheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von 252 T€ bestehen keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr. Die Entwicklung der Rücklagen ist unten dargestellt. Zur Deckung von Instandhaltungsaufwendungen wurden im Geschäftsjahr von den bestehenden Bauinstandhaltungsrückstellungen 114 T€ in Anspruch genommen. Die Steuerrückstellungen betragen 81 T€. Diese dienen der vorsichtigen Bewertung des noch ausstehenden Ergebnisses der Betriebsprüfung für die Jahre 2015 bis 2020 durch das Finanzamt. In den „sonstigen Rückstellungen“ sind insbesondere Rückstellungen für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen (111 T€) und Rückstellungen für noch ausstehende Rechnungen vorwiegend für Bauleistungen (103 T€) enthalten. Die Verbindlichkeiten des Unternehmens stellen sich wie rechts abgebildet dar: Der Bilanzposten „Rechnungsabgrenzungsposten“ auf der Passivseite enthält bereits für das Folgejahr vorausgezahlte Mieten in Höhe von 167 T€. 2. Gewinn- und Verlustrechnung Im Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ sind u. a. Erträge aus Versicherungsansprüchen in Höhe von 529 T€ als Posten größeren Umfangs enthalten. Dieser Posten enthält außerordentliche Erträge in Höhe von 257 T€, die durch Versicherungsansprüche aus einem Brandschaden und witterungsbedingten Schäden im Neubaubereich entstanden sind. Der Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ besteht zum größten Teil aus den Sachkosten der Verwaltung (1.712 T€). Bestand am Ende des Vorjahres in € Zuführung während des Geschäftsjahres in € Bestand am Ende des Geschäftsjahres in € Kapitalrücklage 440.276,66 18.675,00 458.951,66 Bestand am Ende des Vorjahres in € Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres in € Bestand am Ende des Geschäftsjahres in € Ergebnisrücklagen 288.613.216,11 6.481.168,87 295.094.384,98 Sonderrücklage 106.686.716,75 0,00 106.686.716,75 Gesetzliche Rücklage 15.540.289,05 700.000,00 16.240.289,05 Andere Ergebnisrücklagen 166.386.210,31 5.781.168,87 172.167.379,18 ENTWICKLUNG DER RÜCKLAGEN A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 46
Verbindlichkeiten Insgesamt in € davon Restlaufzeit < 1 Jahr in € 1-5 Jahre in € > 5 Jahre in € gesichert Art Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 32.996.264,03 1.865.336,05 26.611.828,81 4.519.099,17 32.996.264,03 * Vorjahr 15.882.932,14 1.846.668,11 7.575.249,62 6.461.014,41 15.882.932,14 Erhaltene Anzahlungen 15.530.492,62 15.530.492,62 0,00 0,00 Vorjahr 15.121.495,27 15.121.495,27 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung 12.956,88 12.956,88 0,00 0,00 Vorjahr 15.699,90 15.699,90 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.250.203,80 5.250.203,80 0,00 0,00 Vorjahr 4.545.828,98 4.545.828,98 0,00 0,00 Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 123.205,71 123.205,71 0,00 0,00 Vorjahr 183.532,49 183.532,49 0,00 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten 101.127,63 101.127,63 0,00 0,00 Vorjahr 3.387.643,76 3.387.643,76 0,00 0,00 Gesamtbetrag 54.014.250,67 22.883.322,69 26.611.828,81 4.519.099,17 32.996.264,03 * Vorjahr 39.137.132,54 25.100.868,51 7.575.249,62 6.461.014,41 15.882.932,14 * davon 14.036.264,03 EUR Grundpfandrecht in Form von Buchgrundschulden, 18.960.000,00 EUR in Form von Verpfändung von Bankguthaben ÜBERSICHT DER VERBINDLICHKEITEN A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 47
D. SONSTIGE ANGABEN 1. Beteiligungen Die Genossenschaft ist Gesellschafterin der „URBANA Teleunion“ Rostock GmbH & Co. KG, der Verwaltung URBANA Teleunion Rostock GmbH und der SY-Immobilien-Service GmbH. Der Anteil an der „URBANA Teleunion“ Rostock GmbH & Co. KG mit Sitz in Rostock am Eigenkapital beträgt 4,76 %. Zum 31.03.2021 beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft 11.601 T€ und der Jahresüberschuss 9.044 T€. Des Weiteren ist die Genossenschaft an der Verwaltung „URBANA Teleunion“ Rostock GmbH mit Sitz in Rostock mit 8 % beteiligt. Die Gesellschaft hat zum 31.03.2021 ein Eigenkapital in Höhe von 60 T€ und einen Jahresüberschuss in Höhe von 2 T€. Die Beteiligung der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG am Stammkapital der SY-Immobilien-Service GmbH mit Sitz in Rostock in Höhe von 26 T€ beträgt 24,8 %. Das Eigenkapital und der Jahresüberschuss der GmbH zum 31.12.2020 beliefen sich auf 1.382 T€ bzw. 144 T€. 2. Personal Neben dem Vorstand waren im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigt: siehe Grafik unten. Außerdem wurden durchschnittlich 4 Auszubildende im kaufmännischen Bereich beschäftigt. 3. Mitgliederbewegung Insgesamt haben sich die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder zum Ablauf des Geschäftsjahres um 139.226,04 € auf 10.847.368,92 € erhöht. Siehe Grafik Seite 49. Der Gesamtbetrag der Haftsummen hat sich um 91.800 € erhöht und beläuft sich auf 6.684.000,00 €. Ein Geschäftsanteil beträgt 150,00 € und die Haftsumme pro Mitglied 600,00 €. 4. Kautionen Die Genossenschaft verwaltet nach dem Erwerb der Häuser St.-Georg-Straße 63a, Ziolkowskistraße 12, Hahnenkamp 14a15c und August-Bebel-Str. 6-7 Treuhandkonten für diverse Mietkautionen mit einem Guthaben in Höhe von 8.632,28 € zum Jahresende. Darüber hinaus sind bei der Genossenschaft 6 Kautionssparbücher in Höhe von 1.400,00 € hinterlegt. 5. Finanzielle Verpflichtungen Aus Ingenieur- und Lieferverträgen bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von ca. 24.479 T€. Zur Finanzierung werden Darlehen, Zuschüsse und Eigenmittel eingesetzt. 6. Prüfungsverband Der zuständige Prüfungsverband ist der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg. DURCHSCHNITTLICH BESCHÄFTIGTE 2021 kaufmännische Angestellte: 60 davon in Teilzeit: 19 technische Angestellte: 7 davon in Teilzeit: 2 Hauswarte/Handwerker: 15 davon in Teilzeit: 0 Angestellte: 82 davon in Teilzeit: 21 A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 48
7. Mitglieder des Vorstandes 8. Mitglieder des Aufsichtsrates 9. Nachtragsbericht Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG, z. B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggf. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso zeigen die Fluchtbewegungen Auswirkungen in Deutschland. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel „Prognose- und Risikobericht“. 10. Gewinnverwendung Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 25.05.2022 und 31.05.2022 wurden 700.000,00 € in die „Gesetzliche Rücklage“ und 5.781.168,87 € in die „Anderen Ergebnisrücklagen“ eingestellt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages von 7.309,30 € ergibt sich ein Bilanzgewinn von 430.000,00 €. Der Bilanzgewinn in Höhe von 430.000,00 € soll zur Dividendenzahlung verwendet werden. Ein eventueller Überschuss wird auf neue Rechnung vorgetragen. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG Der Vorstand Blank Dietrich Rostock, 31.05.2022 Blank, Roland Dietrich, Ines Mesch, Alexander Vorsitzender Raddatz, Manfred Juhrmann, Frank Lüben, Ingrid Stoll, Werner Schmidt, Wolfgang Finn, Iris Kaminski, Frank Lübcke, Andreas MITGLIEDERBEWEGUNG 2021 10.987 Mitglieder am 1. Januar 2021 Zugang 801 11.140 Mitglieder am 31. Dezember 2021 Abgang 648 A N H A N G Z U M J A H R E S A B S C H L U S S P E R 3 1 . 1 2 . 2 0 2 1 49
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