Lagebericht 2009

1. Geschäftliche Bedingungen Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG wurde 1954 gegründet. Sie ist derzeit mit 9.614 Wohnungen und 43 Millionen EUR an Umsatzerlösen eine der größten Wohnungsgenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2009 verlief ebenso wie die Vorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnte auf 76 % erhöht werden und ist damit in der wohnungswirtschaftlichen Branche nach wie vor überdurchschnittlich hoch. Die Kreditverbindlichkeiten bei Banken wurden durch die regulären Tilgungen und durch Sondertilgungen um rund 10,3 Millionen EUR reduziert. Der Bilanzanteil dieser Verbindlichkeiten beläuft sich nunmehr auf nur 16 %. Der Jahresüberschuss beträgt rund 10,4 Millionen EUR. Das positive Ergebnis resultiert zu 95 % aus der Hausbewirtschaftung und entspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der Planung. Die Wohnungsleerstände wurden im Geschäftsjahr von 3,1 auf 1,6 % reduziert! Demzufolge konnten die Erlösschmälerungen aus Nutzungsgebühren im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesenkt werden. Sie stellen aber dennoch, wie bereits in den Vorjahren, einen Einnahmenausfall größeren Ausmaßes bei den Umsatzerlösen dar. Am 31. Dezember 2009 setzte sich der eigene Bestand an verwalteten und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie folgt zusammen: Geschäftsjahr Vorjahr 9.614 Wohnungen (WE) (Wohnfläche 542.722 m²) 9.611 8 Gäste-Wohnungen 8 8 Hauswartbüros (ehemalige WE) 8 1 Kundenbüro (Friedhofsweg 48) 1 27 gewerbliche Mietobjekte (Nutzfl. 1.898 m²) 32 168 Garagen (Nutzfläche 2.127 m²) 166 1.930 Pkw-Stellplätze (Nutzfläche 23.169 m²) 1.928 5 Sonstige(Nutzfläche 200 m²) 5 11.761  Einheiten gesamt 11.759 Darüber hinaus wurden Ende 2009 für Dritte insgesamt 252 Eigentumswohnungen und 2 Gewerberäume in 19 Eigentümergemeinschaften verwaltet (Vorjahr 251 WE). Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2009 aus: dem Zugang von fünf WE, die im Zuge von Umbaumaßnahmen aus vier Gewerberäumen neu geschaffen wurden. dem Abgang von zwei WE, die an Wohnungseigentümer verkauft wurden. Vier Gewerberäume wurden wegen Umbau in WE geschlossen. Des Weiteren wurden zwei Gewerberäume zu einem zusammengelegt. Durch den Ankauf von einer Pkw-Garage sowie durch die Errichtung einer Kradgarage beläuft sich der Bestand auf nunmehr 168 Garagen. Zwei Pkw-Stellplätze kamen durch Neuanlage hinzu. Vier Gewerberäume wurden wegen Umbau in WE geschlossen. Des Weiteren wurden zwei Gewerberäume zu einem zusammengelegt. Durch den Ankauf von einer Pkw-Garage sowie durch die Errichtung einer Kradgarage beläuft sich der Bestand auf nunmehr 168 Garagen. Zwei Pkw-Stellplätze kamen durch Neuanlage hinzu. Die Neuvermietungsquote betrug im Geschäftsjahr durchschnittlich 114 % (Vorjahr ebenfalls). Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft belief sich am 31. Dezember 2009 auf 1,6 % (Vorjahr 3,1 %). Im Land Mecklenburg-Vorpommern lag der durchschnittliche Wohnungsleerstand aller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen bei 7,3 % und in der Hansestadt Rostock bei 4,5 %. Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand belief sich im Geschäftsjahr auf 9,7 % (Vorjahr 9,4 %). Die Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft hatten darin einen Anteil von 2,4 % (Vorjahr ebenfalls). Es blieben also rund ein Viertel der kündigenden Mitglieder in der Genossenschaft wohnen. Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) betrugen im Geschäftsjahr 31,0 Millionen EUR (Vorjahr 30,3 Millionen EUR). Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 336,8 TEUR. Die änderungen resultieren überwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen. Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten verminderten sich durch Leerstandsrückgänge um rund 449 TEUR (Vorjahr 290 TEUR). Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 12,6 Millionen EUR (Vorjahr 12,1 Millionen EUR) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 13,0 Millionen EUR (Vorjahr 12,4 Millionen EUR) gegenüber. Insgesamt wurden 12,7 Millionen EUR für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben (Vorjahr 10,3 Millionen EUR). Darin sind u. a. enthalten: nichtaktivierungspflichtige Modernisierungen mit 5,1 Millionen EUR (Vorjahr 3,4 Millionen EUR), Kosten für Außenanlagen mit 0,4 Millionen EUR (Vorjahr 0,3 Millionen EUR). Des Weiteren wurden für komplexe Modernisierungen 0,5 Millionen EUR und für Außenanlagen 0,2 Millionen an aktivierungspflichtigen Kosten aufgewandt. Das Investitionsvolumen in den Bereichen Modernisierung, Instandsetzung/-haltung und Außenanlagen von insgesamt 13,4 Millionen EUR (Vorjahr 13,7 Millionen EUR) wurde 2009 wie folgt finanziert: Erstattungen   0,3 Millionen EUR   2,2 % Eigenmittel   13,1 Millionen EUR      97,8 % gesamt 13,4 Millionen EUR   100,0 % Die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich 2009 auf insgesamt 6,9 Millionen EUR (Vorjahr 6,6 Millionen EUR), das sind durchschnittlich 12,52 EUR pro m² Nutzfläche im Jahr. Die größten Kostenpositionen betrafen die Gewerke Klempner/Strangsanierungen (1,7 Millionen EUR), Maler/Fassadenrenovierungen (1,0 Millionen EUR), Bodenbelagsarbeiten (0,9 Millionen EUR), Elektriker (0,9 Millionen EUR), Maurer/Fliesenleger (0,5 Millionen EUR), Wartungen/Durchsichten (0,5 Millionen EUR), Tischler (0,2 Millionen EUR), Schlosser/Glaser (0,2 Millionen EUR) und Heizung (0,2 Millionen EUR). Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2009 56 Arbeitnehmer/innen und 4 Auszubildende in der Genossenschaft tätig. 35 Mitarbeiter/innen arbeiteten im kaufmännischen und 21 im technischen Bereich (einschließlich Hauswarte und Reinigungskräfte). Ein Mitarbeiter befand sich zum Jahresende in der passiven Phase der Altersteilzeit nach Altersteilzeitgesetz. Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirtschaftliche Tarifvertrag. 2. Ertragslage Das Geschäftsjahr 2009 wurde mit einem Jahresüberschuss von 10,4 Mio. EUR abgeschlossen. Der Jahresüberschuss konnte in folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet werden: Geschäftsbereich 2009 TEUR Vorjahr TEUR Veränderung TEUR Ergebnis der Hausbewirtschaftung +9.837,9 +9.742,9 +95,0 Ergebnis der Betreuungstätigkeit und Leistungen für Dritte +18,2 +34,1 -15,9 Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes -66,4 -55,9 -10,5 Finanzbereich (Zins- und Beteiligungserträge) +623,6 +1.022,5 -398,9 Steuern vom Einkommen und Ertrag -42,3 -135,4 +93,1 Jahresüberschuss +10.371,0 +10.608,2 -237,2 Die Veränderung im Ergebnis der Hausbewirtschaftung resultiert im Wesentlichen aus: dem Anstieg der Nutzungsgebühren und reduzierten Erlösschmälerungen (+0,8 Millionen EUR) der höheren Entnahme von Baurückstellungen (+1,3 Millionen EUR) dem Rückgang von Zinsaufwendungen (+ 0,5 Millionen EUR) höheren Instandhaltungsaufwendungen (-2,4 Millionen EUR). Die Erträge im Finanzbereich reduzierten sich um 0,4 Millionen EUR aufgrund von niedrigeren Zinseinnahmen, des Weiteren durch geringere Beteiligungserträge, die auf ein Rumpfgeschäftsjahr bei der URBANA Teleunion zurückzuführen sind. Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2009 durchschnittlich 4,88 EUR pro m² Wohnfläche (Vorjahr 4,80 EUR). 3. Finanzlage Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von 9.950 TEUR. Im Investitions- und Finanzierungsbereich überstiegen die Ausgaben die Einnahmen um 473 TEUR. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um 2.895 TEUR auf 17.475 TEUR erhöht. Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31. Dezember 2009 ergibt folgendes Bild: Deckungsmittel 31.004 TEUR kurzfristiges Fremdkapital 16.512 TEUR _________________________________________ Überdeckung 14.492 TEUR Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdeckung 11.712 TEUR. Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigenmittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für den Perspektivplan 2010-2014. 4. Vermögenslage Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie folgt dar: Vermögen 31. Dezember 2009 Vorjahr Veränderung   TEUR % TEUR % TEUR % Anlagevermögen Umlaufvermögen 251.478  31.004 89,0 11,0 256.255  28.004 90,1 9,9 -4.777 +3.000 -1,9 +9,7 Gesamtvermögen 282.482 100,0 284.259 100,0 -1.777 -0,6   Kapital 31. Dezember 2009 Vorjahr Veränderung   TEUR % TEUR % TEUR % Eigenkapital langfristige Rückstellungen   Fremdkapital - langfristig - kurzfristig (inkl. kurzfristiger Rückstellungen) 214.080   6.906     44.984     16.512 75,8   2,4     16,0     5,8 203.624   9.058     55.285     16.292 71,6   3,2     19,5     5,7 +10.456   -2.152     -10.301     +220 +5,1   -23,8     -18,6     +1,4 Gesamtkapital 282.482 100,0 284.259 100,0 -1.777 -0,6 Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlich aus dem Zugang von komplexen Modernisierungsmaßnahmen und Außenanlagen (+0,7 Millionen EUR), reduziert um die planmäßigen Abschreibungen (-5,5 Millionen EUR). Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend aus dem Zugang an flüssigen Mitteln (+ 2,9 Millionen EUR). Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um 10,5 Millionen EUR, hauptsächlich durch den Jahresüberschuss. Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich insgesamt um 2,2 Millionen EUR. Bei den Rückstellungen für Bauinstandhaltung gab es eine Reduzierung von 1,8 Millionen EUR und bei den sonstigen Rückstellungen eine von 0,4 Millionen EUR. Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 10,3 Millionen EUR. Der Abgang durch planmäßige Tilgung belief sich auf 3,6 Millionen EUR (Vorjahr 3,8 Millionen EUR). Des Weiteren wurden Sondertilgungen in Höhe von 6,7 Millionen EUR vorgenommen (Vorjahr 6,9 Millionen EUR). Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich um insgesamt 0,2 Millionen EUR, vorwiegend bei den erhaltenen Anzahlungen. 5. Gewinnverteilung Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2009 in Höhe von 378.958,09 EUR als Bruttodividende von 4,0 Prozent gemäß § 41, Abs. 1 und 2 der Satzung zu verwenden. 6. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2009 eingetreten sind, haben sich zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben. Zum 30.04.2010 konnte eine Sondertilgung für die Altschuldendarlehen bei gleichzeitiger Neuprolongation in Höhe von 4,7 Millionen EUR vorgenommen werden. Die Genossenschaft steht zzt. mit einer Immobilienverwaltungs-GmbH in Verkaufsverhandlungen, um ein ca. 4.800 m² großes Grundstück in der Rostocker Innenstadt zum Zwecke der Wohnbebauung zu erwerben. Im 1. Quartal 2011 soll in Graal-Müritz weiterer Wohnungsbestand gekauft werden. 7. Risikobericht Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling und der permanenten internen Berichterstattung. Außerdem werden externe Beobachtungsbereiche wie insbesondere die Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes in die Betrachtung einbezogen. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentlich negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können. Mit der Einführung des Risikohandbuches im Jahr 2001 wurden Risikofelder definiert, Grundsätze zur Früherkennung von Risiken festgelegt sowie Aussagen zur internen Revision und permanenten Schwachstellenanalyse formuliert. Das Risikomanagementsystem wird entsprechend sich neu ergebender Anforderungen aktualisiert. Die Ergebnisse des Controllings und die der Monats- und Quartalsreporte werden permanent im Vorstand und im Aufsichtsrat sowie auf den monatlichen Leitungsbesprechungen ausgewertet. Das neu erarbeitete Unternehmenshandbuch stellt ebenfalls eine gute Arbeitsgrundlage für alle Beschäftigten der Genossenschaft dar. Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sind geordnet. Die Zinszahlungen für Verbindlichkeiten beliefen sich 2009 auf 1,9 Millionen EUR. Das sind im Durchschnitt 3,7 % für alle Darlehensbeträge. Bestandsgefährdende Risiken werden in der künftigen Entwicklung der Genossenschaft nicht gesehen. Kennziffern wie Liquidität, Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad und der geringe Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete (17,1 %) zeugen von der absoluten und relativen Stabilität der Genossenschaft. Aus diesen Gründen ist eine akute Gefährdung der finanziellen Entwicklung auch nicht in Zeiten der Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise zu befürchten. 8. Prognosebericht Aus unseren wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand auf Grund seines technischen Zustandes und der Belegung auch künftig umfassend nachgefragt wird. Damit ist die Wirtschaftlichkeit aller Objekte perspektivisch gesichert. Durch unsere Investitionen in Neubau, Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung in der Größenordnung von rund 40 Millionen EUR in den Jahren 2010 -2012 wird unsere Marktposition in Rostock und Graal-Müritz sowie ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert. Als latente Risiken werden die globalen Auswirkungen der gegenwärtigen Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise sowie die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland mit weiterhin hohen Arbeitslosenzahlen und die teilweise geringer werdenden verfügbaren Nettoeinkommen gesehen. Den Risiken aus der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Wohnungsnutzer werden wir durch weitere bessere technische Ausstattung, durch Modernisierungen und altenfreundliche Baumaßnahmen entgegenwirken. Die Bevölkerungs- und Wohnraumbedarfsprognose des Rostocker Wirtschaftsinstitutes WIMES für die Jahre 2007 bis 2020 wurde analysiert und bildet nach wie vor die Grundlage für Entscheidungen und für die künftige Strategie der Weiterentwicklung unserer Genossenschaft. Der Vorstand hält die Prognose im Großen und Ganzen für wichtig, zukunftsorientiert und realistisch. Die weitere Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Wohnungsleerstandsgründen und die Eindämmung der Rückstände aus Nutzungsgebühren/Umlagen sowie die Verbesserung des Mitgliederservices bleiben permanente Aufgaben in der künftigen genossenschaftlichen Arbeit. Die Genossenschaft hat für die Jahre 2010 - 2014 mittelfristige Wirtschafts- und Finanzpläne erarbeitet. Eine konstante und gute Ertragslage ist Bestandteil der perspektivischen Planung. Die künftige Finanzierung aller Investitionen und Ausgaben wird wie auch in den Vorjahren auf Grund der guten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Genossenschaft nur aus Eigenmitteln erfolgen. Die weitere Entschuldung der Genossenschaft wird in den nächsten Jahren durch laufende Tilgungen und Sondertilgungen von Fremdmitteln forciert. Vorgesehene Neubaumaßnahmen werden ein überarbeiten der mittelfristigen Planung erfordern. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung über Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch künftig fortgesetzt. Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG   Stoll    Lübcke Der Vorstand   Rostock, 27. Mai 2010