Lagebericht 2010

1. Geschäftliche Bedingungen

Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG wurde 1954 gegründet. Sie ist derzeit mit 9.605 Wohnungen und 44 Millionen EUR an Umsatzerlösen eine der größten Wohnungsgenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.

Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2010 verlief ebenso wie die Vorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnte auf 80 Prozent erhöht werden und ist damit nach wie vor überdurchschnittlich hoch. Die Kreditverbindlichkeiten bei den Banken wurden durch die regulären Tilgungen und durch Sondertilgungen um rund 12 Millionen EUR reduziert. Der Bilanzanteil dieser Verbindlichkeiten beläuft sich nunmehr auf nur 11,5 Prozent. Die Restdarlehen bestehen in Höhe einer Jahresnettokaltmiete von rund 33 Millionen EUR. Der Jahresüberschuss beträgt rund 15,6 Millionen EUR. Das positive Ergebnis resultiert zu 60 Prozent aus der Hausbewirtschaftung und entspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der Planung, von den Auswirkungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes abgesehen.

Die Wohnungsleerstände wurden im Geschäftsjahr von 1,6 auf 1,3 Prozent reduziert. Demzufolge konnten die Erlösschmälerungen aus Nutzungsgebühren im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesenkt werden. Sie stellen aber dennoch, wie bereits in den Vorjahren, einen größeren Einnahmenausfall bei den Umsatzerlösen dar.

Am 31. Dezember 2010 setzte sich der eigene Bestand an verwalteten und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie folgt zusammen:

Darüber hinaus wurden Ende 2010 für Dritte insgesamt 262 Eigentumswohnungen und 2 Gewerberäume in 19 Eigentümergemeinschaften verwaltet (Vorjahr 252 WE).

Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2010 aus dem Abgang von 9 WE, die an Wohneigentümer verkauft wurden.

Durch den Ankauf von 2 Pkw-Garagen beläuft sich der Bestand auf nunmehr 170 Garagen.

17 Pkw-Stellplätze kamen durch Neuanlage in der Bützower Straße 4-5a hinzu. Ein Pkw-Stellplatz wurde an einen Wohneigentümer in der Max-Planck-Straße 11-15 verkauft.

Die Neuvermietungsquote betrug im Geschäftsjahr durchschnittlich 104 Prozent (Vorjahr 114 Prozent).

Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft belief sich am 31. Dezember 2010 auf 1,3 Prozent (Vorjahr 1,6 Prozent). Im Land Mecklenburg-Vorpommern lag der durchschnittliche Wohnungsleerstand aller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen bei 7,0 Prozent und in der Hansestadt Rostock bei 3,3 Prozent.

Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand belief sich im Geschäftsjahr auf 9,5 Prozent (Vorjahr 9,7 Prozent). Die Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft hatten darin einen Anteil von 2,3 Prozent (Vorjahr 2,4 Prozent). Es blieb also rund ein Viertel der kündigenden Mitglieder in der Genossenschaft wohnen.

Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) betrugen im Geschäftsjahr 31,7 Millionen EUR (Vorjahr 31,0 Millionen EUR). Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Millionen EUR. Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten verminderten sich durch Leerstandsrückgänge um rund 0,3 Millionen EUR (Vorjahr 0,4 Millionen EUR).

Die Änderungen des Nettokaltmietensolls resultieren überwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen (+0,2 Millionen EUR) und aus der Vollauswirkung von Mietanpassungen im Vorjahr (+0,1 Millionen EUR).

Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 14,0 Millionen EUR (Vorjahr 12,6 Millionen EUR) stehen Vorauszahlungen für vermietete Objekte von insgesamt 13,5 Millionen EUR (Vorjahr 13,0 Millionen EUR) gegenüber.

Insgesamt wurden 12,1 Millionen EUR für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben (Vorjahr 12,7 Millionen EUR). Darin sind u. a. enthalten:

• nichtaktivierungspflichtige Modernisierungen mit 4,3 Millionen EUR (Vorjahr 5,1 Millionen EUR),
• Kosten für Außenanlagen mit 0,2 Millionen EUR (Vorjahr 0,4 Millionen EUR).

Des Weiteren wurden für komplexe Modernisierungen 0,1 Millionen EUR und für Außenanlagen 0,3 Millionen an aktivierungspflichtigen Kosten aufgewandt.

Das Investitionsvolumen in den Bereichen Modernisierung, Instandsetzung/-haltung und Außenanlagen von insgesamt 12,5 Millionen EUR (Vorjahr 13,4 Millionen EUR) wurde 2010 wie folgt finanziert:

Die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen beliefen sich 2010 auf insgesamt 7,6 Millionen EUR (Vorjahr 6,9 Millionen EUR), das sind durchschnittlich 13,30 EUR pro m² Nutzfläche im Jahr.

Die größten Kostenpositionen betrafen die Gewerke Klempner/Strangsanierungen (2,2 Millionen EUR), Maler/Fassadenrenovierungen (1,1 Millionen EUR), Elektriker (1,1 Millionen EUR), Fußbodenleger (0,9 Millionen EUR), Dachdecker (0,4 Millionen EUR), Maurer/Fliesenleger (0,3 Millionen EUR), Tischler (0,3 Millionen EUR), Schlosser/Glaser (0,2 Millionen EUR) und Heizung (0,2 Millionen EUR). Darunter befinden sich Kosten für Wartung/Durchsichten in Höhe von insgesamt 0,4 Mio. EUR, u. a. für Herde, Elektroanlagen, Fenster, Dächer. Diese Aufwendungen trägt die Genossenschaft.

Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2010 55 Arbeitnehmer/-innen und 4 Auszubildende in der Genossenschaft tätig. 36 Mitarbeiter/-innen arbeiteten im kaufmännischen und 19 im technischen Bereich (einschließlich Hauswarte, Handwerker und Reinigungskraft). Eine Mitarbeiterin befand sich zum Jahresende in der Arbeitsphase der Altersteilzeit nach Altersteilzeitgesetz. Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirtschaftliche Tarifvertrag.

2. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2010 wurde mit einem Jahresüberschuss von 15,6 Millionen EUR abgeschlossen.

Abweichend zum Vorjahr zeigen wir ein neutrales Ergebnis; die Vorjahreszahlen haben wir angepasst.

Der Jahresüberschuss konnte in folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet werden:

Die Veränderung im Ergebnis der Hausbewirtschaftung resultiert im Wesentlichen aus:

• dem Anstieg der Nutzungsgebühren und reduzierten Erlösschmälerungen (+ 0,7 Millionen EUR)
• dem Rückgang von Zinsaufwendungen (+0,5 Millionen EUR)
• niedrigeren Instandhaltungsaufwendungen (+0,6 Millionen EUR)
• diversen Geschäftsvorgängen (-0,1 Millionen EUR).

Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2010 durchschnittlich
4,92 EUR pro m² Wohnfläche (Vorjahr 4,88 EUR).

3. Finanzlage

Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von 11.059 TEUR. Im Investitionsbereich überstiegen die Einnahmen die Ausgaben um 29 TEUR. Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um 2.657 TEUR auf 20.133 TEUR erhöht.

Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31. Dezember 2010 ergibt folgendes Bild:

Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdeckung 14.492 TEUR.Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigenmittel stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für den Perspektivplan 2011-2015.

4. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie folgt dar:

Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlich aus dem Zugang von immateriellen Vermögensgegenständen (+0,1 Millionen EUR) und komplexen Modernisierungsmaßnahmen/Außenanlagen (+0,4 Millionen EUR), reduziert um die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen (-5,3 Millionen EUR) bzw. (-2,1 Millionen EUR).

Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend aus dem Zugang an flüssigen Mitteln (+ 2,7 Millionen EUR).

Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um 15,2 Millionen EUR, hauptsächlich durch den Jahresüberschuss.

Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich insgesamt um 1,4 Millionen EUR. Bei den Rückstellungen für Bauinstandhaltung gab es eine Reduzierung von 1,6 Millionen EUR und bei den sonstigen Rückstellungen eine von 1,4 Millionen EUR.

Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 12,2 Millionen EUR.
Der Abgang durch planmäßige Tilgung belief sich auf 4,1 Millionen EUR (Vorjahr
3,6 Millionen EUR).
Des Weiteren wurden Sondertilgungen in Höhe von 8,1 Millionen EUR vorgenommen (Vorjahr 6,7 Millionen EUR).

Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich um insgesamt 1,1 Millionen EUR, vorwiegend bei den erhaltenen Anzahlungen und bei den Rechnungsabgrenzungsposten.

5. Gewinnverteilung

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2010 in Höhe von 380.972,25 EUR als Bruttodividende von 4,0 Prozent gemäß § 41, Abs. 1 und 2 der Satzung zu verwenden.

6. Nachtragsbericht

Folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung ergeben, die aber auf den Schluss des Geschäftsjahres 2010 keine Auswirkungen haben:

• Am 9. März 2011 wurde ein notarieller Kaufvertrag mit einer Immobilienverwaltung über den Erwerb von 95 Wohnungen in Graal-Müritz abgeschlossen. Der Eigentumsübergang wird zum 1. Juli 2011 wirksam.
• Die Genossenschaft steht zzt. mit der RGS Rostock in Verkaufsverhandlungen, um ein ca. 2.000 m² großes Grundstück im Rostocker Petriviertel zum Zwecke der Wohnbebauung (36 WE) zu erwerben. Der Kauf wurde inzwischen von der Bürgerschaft genehmigt.

7. Risikobericht

Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling und der permanenten internen Berichterstattung. Außerdem werden externe Beobachtungsbereiche wie insbesondere die Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes in die Betrachtung einbezogen.

Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentlich negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können. Mit der Einführung des Risikohandbuches im Jahr 2001 wurden Risikofelder definiert, Grundsätze zur Früherkennung von Risiken festgelegt sowie Aussagen zur internen Revision und permanenten Schwachstellenanalyse formuliert. Das Risikomanagementsystem wird entsprechend sich neu ergebender Anforderungen aktualisiert.
Die Ergebnisse des Controllings und die der Monats- und Quartalsreporte werden permanent im Vorstand und im Aufsichtsrat sowie auf den monatlichen Leitungsbesprechungen ausgewertet.
Das neu erarbeitete elektronische Unternehmenshandbuch stellt ebenfalls eine gute Arbeitsgrundlage für alle Beschäftigten der Genossenschaft dar.

Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sind geordnet. Die Zinszahlungen für Verbindlichkeiten beliefen sich 2010 auf 1,3 Millionen EUR. Das sind im Durchschnitt 3,4 Prozent für alle Darlehensbeträge.

Bestandsgefährdende Risiken werden in der künftigen Entwicklung der Genossenschaft nicht gesehen. Kennziffern wie Liquidität, Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad und der geringe Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete (16,7 Prozent) zeugen von der absoluten und relativen Stabilität der Genossenschaft. Aus diesen Gründen ist eine akute Gefährdung der finanziellen Entwicklung auch nicht in Zeiten der Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise zu befürchten.

8. Prognosebericht

Aus unseren wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand auf Grund seines technischen Zustandes und der Belegung auch künftig umfassend nachgefragt wird. Damit ist die Wirtschaftlichkeit aller Objekte perspektivisch gesichert. Durch unsere Investitionen in Neubau, Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung in der Größenordnung von rund 52 Millionen EUR in den Jahren 2011-2014 wird unsere Marktposition in Rostock und Graal-Müritz sowie ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert. Als latente Risiken werden die globalen Auswirkungen der gegenwärtigen Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise sowie die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland mit weiterhin hohen Arbeitslosenzahlen und die teilweise geringer werdenden verfügbaren Nettoeinkommen gesehen. Den Risiken aus der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Wohnungsnutzer werden wir durch weitere bessere technische Ausstattung, durch Modernisierungen und altenfreundliche Baumaßnahmen entgegenwirken. Für ein fünfjähriges Nachrüstprogramm für Personenaufzüge in verschiedenen Wohnanlagen ist eine Investitionssumme von 7,5 Millionen EUR geplant.

Die Bevölkerungs- und Wohnraumbedarfsprognose des Rostocker Wirtschaftsinstitutes WIMES für die Jahre 2007 bis 2020 wurde analysiert und bildet nach wie vor die Grundlage für Entscheidungen und für die künftige Strategie der Weiterentwicklung unserer Genossenschaft. Der Vorstand hält die Prognose im Großen und Ganzen für wichtig, zukunftsorientiert und realistisch.

Die weitere Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Wohnungsleerstandsgründen und die Eindämmung der Rückstände aus Nutzungsgebühren/Umlagen sowie die Verbesserung des Mitgliederservices bleiben permanente Aufgaben in der künftigen genossenschaftlichen Arbeit. Die Leerstände unter 2 Prozent und die Mitgliederfluktuation unter 10 Prozent p. a. zu halten, sind dabei wichtige Kennziffern.

Die Genossenschaft hat für die Jahre 2011 bis 2020 langfristige Wirtschafts- und Finanzpläne erarbeitet. Eine konstante und gute Ertragslage ist Bestandteil der perspektivischen Planung. Die künftige Finanzierung aller Investitionen und Ausgaben wird wie auch in den Vorjahren auf Grund der guten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Genossenschaft nur aus Eigenmitteln erfolgen. Die weitere Entschuldung der Genossenschaft wird in den nächsten Jahren durch laufende Tilgungen und Sondertilgungen von Fremdmitteln forciert. Geplante Neubaumaßnahmen sowie der Erwerb von Wohnungen in Innenstadtlage werden ein Überarbeiten der mittel- und langfristigen Planung erfordern.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige wirtschaftliche Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung über Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch künftig fortgesetzt.

Wohnungsgenossenschaft
Schiffahrt-Hafen Rostock eG

Stoll    Lübcke
Der Vorstand

Rostock, 30. Mai 2011

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